和歌山県和歌山市和歌浦東２丁目５９４番４４(紀三井寺駅・宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
82,300円
2016年01月01日に行った和歌山県和歌山市和歌浦東２丁目５９４番４４(和歌山県和歌山市和歌浦東２−９−５４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県和歌山市和歌浦東２丁目５９４番４４ |
| 住居表示 | 和歌浦東２−９−５４ |
| 価格 | 82,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 紀三井寺、2,100m |
| 地積 | 202㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 事務所兼店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模な事務所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東20.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小川雅之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川雅之 |
|---|---|
| 価格 | 82,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路沿いで用途が多様で、一定の需要があり、住宅地価格と接近した反動的要因もあり、地価はやや持ち直しの動きがある。 |
| 地域要因の将来予測 | 主に低層の事務所、店舗等の建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、現状推移するものと予測する。地価は周辺住宅地価格との関連からもほぼ横這い推移である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は和歌山市の幹線道路沿いの地域を中心とした商業地域。需要者の中心は、和歌山市内の法人、個人事業者が多いものと考えられる。当地域は、近隣商業的性格を有する地域で、集客力のある店舗等がなく、更に、郊外型大型店舗等への顧客流出等から需要は少ないが、景気回復への期待性、背後住宅地価格との比較での値頃感等から改善の動きも見られる。需要層及び取得総額はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯を見い出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 景気は改善しつつあるが、地元経済への波及の程度は弱く、個人商業者を取り巻く環境は依然厳しく、二極化、選別化の傾向が見られる。 |
西本和生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西本和生 |
|---|---|
| 価格 | 82,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 路線商業地域として多様性が見られ、商業地としての底値感もあり需要は回復しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 事務所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、当分の間は現状を維持していくものと予測する。住宅地価格と接近した反動的要因もあり地価は持ち直し傾向にあると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね和歌山市の幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は、店舗または営業所等の経営を目的とした個人、または法人事業者等である。住宅地価格と接近した反動的要因もあり需要は持ち直し傾向にある。取引の規模や価格帯がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 地域経済は回復傾向にあり、商業地需要は市中心部や主要幹線沿いは安定しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度1920826 北緯 135度175964 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
和歌山県和歌山市関戸字小谷中州坪７５４番７６和歌山県和歌山市和歌浦字明光１２３４番１和歌山県和歌山市内原字垣内１３３６番和歌山県和歌山市塩屋１丁目９１番２和歌山県和歌山市和歌浦南３丁目１６８１番１５和歌山県和歌山市三葛字北向浜３４４番４外和歌山県和歌山市和歌浦南２丁目１６６３番３３和歌山県和歌山市和歌浦東３丁目５９５番２３和歌山県和歌山市神前字佃３７番３８和歌山県和歌山市塩屋５丁目１４４番１３和歌山県和歌山市西庄字新開７７５番１２和歌山県和歌山市北野字中尾３０６番７和歌山県和歌山市三葛字的場６６４番１３和歌山県和歌山市和歌浦東３丁目６４７番２０
参考：近隣駅の地価相場
紀三井寺駅(地価相場 71,050円/㎡)宮前駅(地価相場 97,300円/㎡)竈山駅(地価相場 71,050円/㎡)神前駅(地価相場 57,600円/㎡)和歌山港駅(地価相場 70,800円/㎡)黒江駅(地価相場 56,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード