和歌山県和歌山市神前字曽根田６番５外(神前駅・竈山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


64,700円

2016年01月01日に行った和歌山県和歌山市神前字曽根田６番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,700円/㎡としました。

和歌山県和歌山市神前字曽根田６番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番和歌山県和歌山市神前字曽根田６番５外
住居表示 
価格64,700円/㎡
交通施設、距離神前、1,000m
地積155㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
前面道路の状況東6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浪花崇氏による調査レポート

不動産鑑定士浪花崇
価格64,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや古い分譲住宅地域であるが、幹線道路整備後の利便性の向上に対する期待が高まりつつある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い分譲住宅地域であり、地域要因には特別な変動はなく、今後も同様の住環境を継続するものと思われる。地価は、やや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者の中心は和歌山市内の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。やや古い分譲住宅地域であるが市中心部への接近性は比較的良好である。また、隣接地域で幹線道路の整備が進行中であること等から需要はやや回復傾向にある。土地は150㎡程度で1，000万円程度、新築の戸建物件は、2，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因地域経済の低迷により一部を除き全般的な住宅地需要は弱含みである。

市川秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士市川秀樹
価格64,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因付近の街路整備により利便性がやや向上した。商業施設等に比較的近く、需要及び地価はやや回復基調にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い分譲住宅地域であり、周辺街路が整備され、利便性がやや向上している。今後も同様に住環境を維持し、地価水準は横這い乃至微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は和歌山市内の住宅地域である。需要者の中心は和歌山市内の居住者が大半を占める。建築規制がやや厳しい既成分譲住宅地域であるが市内中心部や商業施設等への接近性も比較的良好で若い取得者層の需要が見られる地域である。土地は1，000万円程度、新築の戸建物件は2，300万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因和歌山市の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復基調にあり、利便性の高い住宅地の需要は堅調になりつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度2112837
北緯 135度2050947

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

神前駅(地価相場 57,600円/㎡)竈山駅(地価相場 71,050円/㎡)交通センター前駅(地価相場 57,600円/㎡)宮前駅(地価相場 97,300円/㎡)日前宮駅(地価相場 57,600円/㎡)岡崎前駅(地価相場 57,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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