和歌山県和歌山市和歌浦中１丁目１２２８番９(紀三井寺駅・宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
71,300円
2016年01月01日に行った和歌山県和歌山市和歌浦中１丁目１２２８番９(和歌山県和歌山市和歌浦中１−５−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県和歌山市和歌浦中１丁目１２２８番９ |
| 住居表示 | 和歌浦中１−５−８ |
| 価格 | 71,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 紀三井寺、3,000m |
| 地積 | 115㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
美濃部元秀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 美濃部元秀 |
|---|---|
| 価格 | 71,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 商業地としては、画地規模がやや小さく、競争力が劣る。 |
| 地域要因 | 旧来からの商店街であり、郊外型の大型店舗に顧客が流れ、衰退傾向であり、商業地としては、道路の系統・連続性が劣り、選好性も劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの低層店舗等が多い商店街であり、郊外の大型店舗の出店等により、やや衰退傾向にある。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね和歌山市の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ限定された個人事業者で、地域の経済状況を反映して新規の出店は少なく、小規模な店舗等が多い旧来からの近隣商業地で、駐車場の確保も困難であり、街路の系統及び連続性もやや劣り、需要は弱含みである。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | デフレ脱却の低迷が続く中、不動産需要は二極化、選別化の傾向が進んでいる。 |
西本和生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西本和生 |
|---|---|
| 価格 | 71,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの商店街であり、幹線沿いの大型店舗への顧客の流出も見られる等、衰退傾向にあり、商業地としての選好性も劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの低層小売店舗等が建ち並ぶ商店街であり、郊外の大型店舗等への顧客の流出等により、依然として衰退傾向にある。地価は弱含みで推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね和歌山市の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者である。小規模な店舗が多い旧来からの商業地域で駐車場スペースの確保が困難な事もあり、需要は弱い。取引される規模や価格帯がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 地域経済は回復傾向にあり、商業地需要は市中心部や主要幹線沿いは安定しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度1902186 北緯 135度1674813 |
参考：該当物件周辺マップ
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和歌山県和歌山市関戸字小谷中州坪７５４番７６和歌山県和歌山市北ノ新地東ノ丁６番１ほか１筆の一部和歌山県和歌山市美園町４丁目７４番和歌山県和歌山市内原字垣内１３３６番和歌山県和歌山市湊字御膳松坪２１９３番２９和歌山県和歌山市塩屋１丁目９１番２和歌山県和歌山市和歌浦南３丁目１６８１番１５和歌山県和歌山市西浜字下川向ノ坪１２７１番２和歌山県和歌山市和歌浦南２丁目１６６３番３３和歌山県和歌山市西浜字中川向ノ坪１４２４番６外和歌山県和歌山市西浜字郷西ノ坪１０６３番４５和歌山県和歌山市和歌浦東３丁目５９５番２３和歌山県和歌山市神前字佃３７番３８和歌山県和歌山市小雑賀字堂東２７８番１４外
参考：近隣駅の地価相場
紀三井寺駅(地価相場 71,050円/㎡)宮前駅(地価相場 97,300円/㎡)和歌山港駅(地価相場 70,800円/㎡)竈山駅(地価相場 71,050円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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