和歌山県海南市岡田字南山崎７７１番１(黒江駅・海南駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,700円

2017年01月01日に行った和歌山県海南市岡田字南山崎７７１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,700円/㎡としました。

和歌山県海南市岡田字南山崎７７１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県海南市岡田字南山崎７７１番１
住居表示 
価格28,700円/㎡
交通施設、距離黒江、800m
地積586㎡
形状不整形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況西2.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林一三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林一三
価格28,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落的色彩が強く残っており、地域への需要は低い。
市場の特性同一需給圏は、概ね海南市の住宅地域。需要者の中心は海南市の居住者がほとんどを占める。旧来からの農家住宅も介在する既成住宅地域であり、街路条件、画地規模等から人気度は低い。近年、画地の分割等による宅地供給が見られるなど、状況が変わりつつある。土地は1，700万円程度、分割利用した際の新築戸建物件は2，200万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因海南市景況感は、好況感の実感は見られず、まだ先行き不安から積極的な不動産市況にはない。また、人口減少や高齢化も影響している。

名手孝和氏による調査レポート

不動産鑑定士名手孝和
価格28,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北側の近傍を東西に通る県道が拡幅されたため地域の利便性は良くなっている。
市場の特性同一需給圏は、概ね海南市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、海南市の居住者等何らかの地縁がある個人であり、市外等からの転入需要は見込まれない。既成住宅地域で、農家集落的色彩も残すため、選好性は低く、需要は弱い。取引総額の中心帯は、画地規模により分散的であるが、土地で700∼1，700万円、新築戸建住宅の供給は見られないため把握困難である。
一般的要因県内の住宅地に係る市場心理は改善傾向にあるが、低標高地域や利便性の劣る地域は需要が弱く、地域格差が大きくなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度1730029
北緯 135度2188465

参考：該当物件周辺マップ

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和歌山県海南市黒江字室山１番６０和歌山県海南市日方字新浜１２７２番６３外和歌山県海南市原野字東原ノ代３３１番２和歌山県海南市大野中字南の前７８番３和歌山県海南市且来字山出６５２番３和歌山県海南市且来字井ノ浦４３６番４和歌山県海南市井田字大坪１５３番４和歌山県海南市岡田字クツリ２２３番２６和歌山県海南市岡田字クツリ２２３番２６和歌山県和歌山市和田字垣内９８１番和歌山県和歌山市紀三井寺字北垣内１１８８番４

参考：近隣駅の地価相場

黒江駅(地価相場 56,750円/㎡)海南駅(地価相場 58,000円/㎡)紀三井寺駅(地価相場 71,050円/㎡)岡崎前駅(地価相場 57,600円/㎡)交通センター前駅(地価相場 57,600円/㎡)吉礼駅(地価相場 43,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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