和歌山県和歌山市小雑賀字垣内７５番(宮前駅・紀三井寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
55,300円
2016年01月01日に行った和歌山県和歌山市小雑賀字垣内７５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県和歌山市小雑賀字垣内７５番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 55,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宮前、1,500m |
| 地積 | 280㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が密集する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北3.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小川雅之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川雅之 |
|---|---|
| 価格 | 55,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件の劣る旧来からの既成住宅地域であり、地価は弱含み傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が密集して建ち並ぶ既成住宅地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状推移するものと予測される。地価水準は街路条件が劣ることから、弱含みで推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者の中心は、和歌山市の居住者が大部分を占めるものと考えられる。旧来からの既成住宅地域であり、街路条件、居住環境等から人気度は低く、需要は低調で、需給関係は弱含みである。土地は140㎡程度で800万円程度、新築戸建物件は2，200万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は改善しつつあるが、地元経済への波及の程度は弱く、全般的に宅地需要は弱い。 |
名手孝和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 名手孝和 |
|---|---|
| 価格 | 55,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件等のやや劣る既成住宅地域である。またやや低湿地域であり、選好性がやや劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅等がやや密集して建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も地域要因は用途的には安定的と見られるが、街路条件等がやや劣るため、地価は下落幅は縮小しながらも下落傾向で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は和歌山市を圏域と判定し、需要の大半は和歌山市内に居住もしくは勤務する個人が占めると見られる。古くからの安定した既成住宅地域であるが、街路条件、環境条件がやや劣るため、周辺類似地域と比較して選好性がやや劣位にあり、需要は弱い状態で推移すると予測される。土地は分割し800万円程度、新築戸建物件は2，000万円台前半が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 国体開催もあり街路整備が和歌山市全体で進んだため、足元では弱い部分もあるが、心理的な底入れ感が広がりつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度20487860000001 北緯 135度1816941 |
参考：該当物件周辺マップ
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和歌山県和歌山市毛見字下女夫岩２２８番８５和歌山県和歌山市小雑賀字垣内７５番和歌山県和歌山市和歌浦東２丁目５９４番４４和歌山県和歌山市小雑賀字堂東２７８番１４外和歌山県和歌山市宇須４丁目１７８番５和歌山県和歌山市毛革屋丁２２番和歌山県和歌山市梶取字森３７番１外和歌山県和歌山市塩屋５丁目１４４番１３和歌山県和歌山市西庄字西池ノ内１１７番１９和歌山県和歌山市小雑賀３丁目１４０番１６
参考：近隣駅の地価相場
宮前駅(地価相場 97,300円/㎡)紀三井寺駅(地価相場 71,050円/㎡)神前駅(地価相場 57,600円/㎡)竈山駅(地価相場 71,050円/㎡)田中口駅(地価相場 97,300円/㎡)日前宮駅(地価相場 57,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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