和歌山県和歌山市冬野字宮垣内４９３番１(黒江駅・紀三井寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
20,300円
2016年01月01日に行った和歌山県和歌山市冬野字宮垣内４９３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県和歌山市冬野字宮垣内４９３番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 20,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 黒江、2,000m |
| 地積 | 383㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、一般住宅等が混在する郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西2.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
浪花光紀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浪花光紀 |
|---|---|
| 価格 | 20,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市中心部より外れた郊外に位置する住宅地域であり、利便性で劣るため、地価は依然下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、和歌山市及び周辺市の郊外の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人が殆どを占めると思料される。市中心部より外れた郊外に位置する住宅地域であり、利便性で劣るため、昨今の景況も反映して、需要は弱含みである。価格帯については、土地は800万円程度、新築の戸建物件は2，300万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 上昇基調にある地域もみられはじめたものの、快適性や利便性で劣る地域では、人口減少等を反映し、住宅地需要はやや弱含みである。 |
西本和生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西本和生 |
|---|---|
| 価格 | 20,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の既成集落地域であり、需要は弱く、依然として地価の下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅、一般住宅等が混在する集落地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。市中心部から離れた郊外に位置しており需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね和歌山市及び周辺市町の郊外の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人であり、同一需給圏外からの転入は少ない。市中心部から離れた郊外の既成住宅地域に存し、利便性が劣ることなどから需要は弱い。土地は800万円程度、新築の戸建物件は2，000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 地域経済はやや改善しつつあり、住宅地の価格は一部地域において上昇、下落幅の縮小傾向が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度17944900000001 北緯 135度211175 |
参考：該当物件周辺マップ
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和歌山県海南市黒江字室山１番６０和歌山県海南市原野字東原ノ代３３１番２和歌山県海南市黒江字室山１番２１７和歌山県海南市且来字山出６５２番３和歌山県海南市岡田字クツリ２２３番２６和歌山県海南市岡田字クツリ２２３番２６和歌山県和歌山市和田字垣内９８１番
参考：近隣駅の地価相場
黒江駅(地価相場 56,750円/㎡)紀三井寺駅(地価相場 71,050円/㎡)海南駅(地価相場 58,000円/㎡)交通センター前駅(地価相場 57,600円/㎡)岡崎前駅(地価相場 57,600円/㎡)竈山駅(地価相場 71,050円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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