地域要因

最寄駅から徒歩圏の住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い複数の事例から試算され信頼性は高い。周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。最寄駅から徒歩圏であることからアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線街路背後、中心市街地の外周部の住宅地で、街路整備の進捗等に伴う将来的な変化の兆しも見られるが、地価は一般的要因から弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

未利用地も残る住宅地で、鴨宮駅までやや距離を持つが、周辺の街路整備の進捗に伴い、熟成度の向上も期待される。当面は現況の地域的特性を維持して行くと判断されるが、一般的要因から地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

地域の周辺には農地等も残り、農家住宅等も立地する地域も見られる中で、地域内は一般住宅を主体に共同住宅等も立地する現況にある。地域内では戸建住宅の取引が主体で、共同住宅等の収益目的の取引は少なく、収益性等に対する期待性の程度は総じて低い。よって、価格の調整に当たってはより高い信頼性を有する比準価格を中心として検討を行ない、収益価格は参考とする段階に止め、更に代表標準地との価格の均衡も留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、実需による需給動向も見られるものの、中小工場等が中心であることから格別な変動要因は少ない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、中小工場等が中心であることから格別な変動要因は少なく、企業の積極的な投資需要は不透明感が残り、今後も実需取引を中心に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は従来からの既成の中小規模の工場等を主体とした工業地域であり、当該地域内においては、主に自己所有・利用の物件が中心となっており、工場・倉庫等への賃貸需要は少なく、賃貸市場の熟成度は低いため、本件においては実証性・市場性等を十分反映する比準価格を重視し、収益性・投資採算性等を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、代表標準地の公示価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺に農地、駐車場も残る住宅地域で、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

小田原市北東方、東海道線鴨宮駅を最寄り駅として、近隣には農地も見られる住宅地域で将来もこの状態が維持されるものと想定される。地価は当分弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産が存する地域は小田原市北東部、東海道本線鴨宮駅北西の一般住宅の外、農地、駐車場も見られる住宅地域であり、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。彼らは収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺には倉庫、事業所のほか住宅も見られる工場地域であり、格別の地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

当該地域の周辺は住宅地であり、今後とも地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は当分は横ばい乃至若干の下落基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は自社工場が多く、賃貸物件はあまり見られない。しかし倉庫等の賃貸事例収集が出来たため、収益価格を適用した。不動産市場における取引の中心は自社使用目的であり、収益目的の取引は殆どない。従って、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、昨今の工業地に対する市場動向等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

鴨宮駅より徒歩圏内で、根強い住宅需要がある。安定した土地利用で地域要因の変化は特にない。

地域要因の将来予測

既存住宅として成熟しており、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は横ばい乃至若干の弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は鴨宮駅徒歩圏内の利便性に優れる住宅地域で、一般住宅のほか、アパート等も混在しているが、不動産市場では収益性よりも快適性が重視されて価格が形成されている。従って市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

交通・接近条件が良好な既成の住宅地であり、安定した状況にある。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

小田原駅徒歩圏内の戸建住宅、共同住宅等が混在する既成の住宅地であり、今後とも現状を維持するものと予測する。小田原駅、市役所、スーパー等への接近性は良好、地価は横ばいから微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模の一般住宅の多い既成住宅地域である。周辺にはマンションやアパート等も見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域としての性格を強めている住工混在地域であり、需給動向に影響を与えるような特段の要因変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の工場と住宅の混在する地域であるが、住宅供給も増えつつあり、今後は住宅地域としての性格を強めていくものと思料される。住環境のやや劣る地域であり、地価は当面弱含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は中規模の一般住宅や中小工場が混在する地域となっており、周囲にアパート等は見られるものの賃貸建物の建築を目的とした土地取引はほとんどなく、自己使用目的が取引の中心である。よって、戸建住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額の関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大きな地域要因の変化はないが、小田原駅周辺の住宅地としては利便性に富み、選好性の働く地域であり、二極化がすすみ地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、駅から徒歩圏に位置する住環境の良好な地域であり、丘陵地に中規模の一般住宅が建ち並び、アパート等も見られる。地域選好性の強く働く地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、収益価格は相対的に規範性が劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、単価と総額との関係にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小田原駅徒歩圏内で高台に位置することから住環境、利便性共に良好であり需要は底堅く、地価水準は横這いを維持して推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格はJR東海道本線小田原駅を最寄駅とする一般住宅地事例より試算された実証的な価格である。一方、収益価格は共同住宅の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

恵まれた地域的特性を有する小田原駅に近接した商業地としての現況にあるものの、繁華性にやや恵まれない。地価は、弱含み乃至横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ小田原駅至近の商業地域で、相応の繁華性を有するなどの現況にある。恵まれた地理的位置関係等から、将来的には繁華性を向上して行くことが期待され、地価も横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

小田原駅の西口側に位置する地域で、駅に近接しているが、やや繁華性に劣る商業地としての現況にある。地域内は、駅に近接して位置するなどから、立地条件に恵まれ、将来的には商業地としての熟成度の向上が期待される。地域内では、その恵まれた地域的特性から収益目的の取引も見られ、相応の収益性が期待できる。よって、価格の調整に当たっては比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

やや保守的な地域的特性を持つ利便性等にやや劣る郊外部の住宅地域で、地域的特性等に特段の変化も無く、地価は一般的要因等から下落傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外部の下曽我駅勢圏下に位置する住宅地域で、農家住宅等も介在するなど、やや保守的な地域的特性を持ち、変化の兆しも少なく、当面は現況の土地利用を維持して行くと判断されるが、地価は下落傾向で推移している。

価格決定の理由

小田原市の郊外部に位置し、農家住宅も残る中に一般住宅と共に共同住宅等が立地する住宅地域としての現況にある。地域内は、少ないながらも共同住宅等の収益目的の土地利用も見られるが、その賃料水準から収益性に対する期待性は総じて低い。よって、価格の調整に当たってはより高い信頼性を有すると判断される比準価格を中心として検討を行い、収益価格は考慮する段階に止め、更に代表標準地の価格との均衡等にも留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

小田原市内であるが利用駅は二宮駅である。二宮駅から中井町へ抜けるバスルート沿いにある住宅地域で、需要が弱く、価格調整が続いている。

地域要因の将来予測

小田原市東部の二宮駅からバス圏の住宅地域であり、周辺では徐々に農地の宅地化が進んでいる。住宅地域として熟成しつつあり、周辺では今後も宅地地域への転換が進むと見られるが、その速度は遅いと考えられる。

価格決定の理由

対象地の主たる需要者は、自用の住宅を建てる個人と判断される。居住の安全性・快適性・利便性が重視され、主として同一需給圏内の他の宅地との代替性に基づき価格が判断される。近隣地域周辺に賃貸住宅は少なく、対象地は規模的に十分な戸数を確保できず投資効率が悪いため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行い、単価と総額の関係にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前エリアながら停滞感が強かったが、H26に地下街ハルネ再開、H27秋にトザンイースト開業及びお城通り再開発施設の一部がオープンした。

地域要因の将来予測

小田原駅前の稀少な立地の商業地であり、周辺では地下街（ハルネ）、お城通り地区再開発事業の一部施設、ベルジェ跡地のトザンイーストが相次いで開業し、今後の効果発現が期待される。

価格決定の理由

近隣地域は小田原駅前の商業地域で、顧客流動性のある稀少性の高い立地である。1階路面のテナント需要は旺盛で収益物件として収益性が見込めるものの、上層階の賃料設定等については想定要素が多く、収益価格は相対的に説得力が劣る。一方、比準価格は駅前の商業地に位置する事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格であり、信頼性が高い。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いに中層の事務所ビル等が集積する官庁街に近い商業地で、一部ではマンション等への転用も見られる。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

郵便局や生保ビル等の中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域である。市民会館を芸術文化創造センターに建て替える計画も予算の都合で延期となり、当分の間は現状と大差なく推移するものと予測される。

価格決定の理由

商業地の需要は少なく価格下落が続き自用目的の取引が増えており、類似地域等の信頼できる多数の取引事例を収集・試算して求められた比準価格は市場の実態を反映し説得性が高い。一方、中層階以上のテナント需要はやや弱いが事務所ビルが集積しているビジネス街として相応の収益性が期待できる状況から収益価格は重視すべき価格である。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小田原駅周辺の商業地域であり、駅前開発等の影響が期待され、背後住宅地との需給関係や利便性等から実需を中心とした需給動向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中層店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域であり、小田原駅周辺における開発等の期待性を保ちながら今後の地価動向は実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は中層店舗、事務所等が見られる小田原駅周辺の商業地域であり、旧来からの観光客向け店舗や近隣住民向けの店舗が多く、周辺における商業用不動産の需給関係は自己所有や利用を目的とした資産保有取引が中心であり、収益性等を目的とした投資需要は少ないため、本件では、市場性を有し、実証的で規範性を有する比準価格を標準に、投資採算性の観点から求めた収益価格を考量し、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小田原駅東口の観光客回遊圏内にあるダイヤ街の商業地域である。地域要因に特段変動はないが、地下街再開等が地価下落の歯止めになっている。

地域要因の将来予測

通行量の多いダイヤ街沿いの商業地である。地域内の大型店舗建物の多くが老朽化が進行し商況はやや停滞気味であるが、駅前地下街（ハルネ）開業等を背景に地価は横ばい圏で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は大型店舗があり人通りは多く、観光客の回遊もある立地であり、中小の店舗ビルのテナント入居も比較的堅調である。路面店舗や低層階事務所の賃貸市場が存在し収益物件として適格性を有するが、上層階の賃料設定等についてはやや流動的な要素が多く、収益価格の説得力は相対的に劣る。したがって、市場で生起した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、地価は概ね横ばい圏域で推移している。

地域要因の将来予測

鴨宮駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域で熟成度が高く、今後も現状を維持するものと思料される。住宅地域としての需要は堅調であり、当面地価は当面横ばい圏域で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等も散見されるものの、中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益目的の土地取引は僅少である。従って、居住の快適性、利便性が重視される自己使用目的の取引が中心となっていると考えられるため、戸建住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。