地域要因

西武新宿線沿線の普通住宅地であり、地域要因の大きな変動は見られない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。地価水準はやや上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

 低層住宅が多い利便性良好な住宅地域であり、西武新宿線から徒歩圏の住宅地の、規範性のある取引事例を採用した比準価格は実証的で信頼性の高い価格である。当該地域は、収益性よりも快適性が重視される地域であるため、収益価格は低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅等が多い住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はない。需要は底堅く、地価水準はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は多数の事例から選択された規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり説得力を有する。収益価格は共同住宅建築を前提として試算されているが、比準価格よりもやや低位に求められた。当該地域は徒歩圏の戸建住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性を重視する需要が多いためと思料される。したがって、本評価においては、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都営大江戸線沿線の駅徒歩圏に存し、練馬駅を中心とした区内東部地域に対する好調な需要に牽引され、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

マンションも多い既成の住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変動はないことから、当面は引き続き当該地域性を維持して推移するものと思料する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地はマンション等も多い住宅地に存しているが、地域では賃貸経営による収益性に着目した取引より、自己利用を目的とする住宅地としての快適性等を重視した取引の方が多く見受けられる。当該取引動機となるのは、居住快適性を反映した市場性であるといえ、本件では比準価格の説得力が収益価格に比し、相対的に優るものと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗兼共同住宅等が多い商業地域として成熟化しており、中野駅前商業地等に比べ過熱感はないものの、全般的に不動産需要も上向きである。

地域要因の将来予測

店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅近くの近隣商業地域であり、今後も特段の地域要因の変化なく推移するものと予測される。投資用不動産の需要は良好で地価水準は上昇傾向である。

価格決定の理由

店舗兼共同住宅等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用と共に投資用も多い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られないが、景気回復基調が持続しており、地価も上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い取引事例を採用して適切に補修正を行って求めた価格であり、客観的・実証的である。一方収益価格は不動産の収益性を反映した価格で、アパート等の賃貸物件も見られる周辺環境を考慮して求めたが、居住の快適性・利便性がより重視される自用の戸建住宅地の取引が中心の地域であるため、低位に求められた。以上検討の結果、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の店舗・共同住宅の建ち並ぶ街道沿いの商業地で、地域要因の大きな変動は見られない。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 街道沿いの近隣商業地域であり、街路条件の類似した店舗、共同住宅用地を中心とした取引事例から求めた比準価格は実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが賃貸市場の低迷等により比準価格に比べ低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。幹線街路沿いの店舗、事務所兼共同住宅の立地として需要は堅調であり、一般的要因の影響により地価は上昇した。

地域要因の将来予測

中層の店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ地域として熟成しており、今後もこの傾向が続くものと予測する。不動産需要も回復基調にあり、今後の地価も引き続き上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集しえた。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人が中心であり、本件での収益価格は信頼性が高い。採用した還元利回り等の指標も規範性が高い。よって市場性の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西武新宿線沼袋駅前の商業地として熟成しており、地域要因は直ちに変化はないものと思料される。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の店舗兼共同住宅、店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ駅至近の商業地域であり、前面道路が都市計画決定がされ、将来的には整備されることになる。地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の低層店舗併用住宅を中心にして中層店舗兼共同住宅ビル等もあり、自用の個人事業者と賃貸等の収益目的の法人が需要者で取引が行われる駅前の商業地域である。従って、市場性を反映した比準価格と直接法により賃料水準、還元利回り等を適切に把握した収益価格は共に信頼性が高い。よって、自用目的の取引が多いため比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

東中野駅西口の駅前広場や大型高層マンションが完成し、繁華性の上昇が見られる。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東中野駅西口の駅前広場及び大型マンションの完成に伴い、今後共、繁華性が高まるものと予測される。地価水準は上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

 駅に近接した街道沿いの商業地域であり、類似した地域の店舗、事務所、共同住宅用地を中心とした取引事例から求めた比準価格は実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、賃貸市場の低迷等により比準価格に比べやや低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

山手線より徒歩圏に位置する住宅地である。高級住宅地として熟成しており需要は根強い。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。周辺は中規模の戸建住宅が多く見られ標準地は低層住宅地に存し居住の快適性を重視した自用目的の取引が主であり、比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。西武新宿線沿いの住宅地として需要は堅調で、一般的要因の影響により地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。また、収益物件としてアパートや賃貸マンションもみられ、収益価格の把握はしやすい。しかし土地利用の中心は自用の戸建住宅地であり、収益価格は低位になった。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地として成熟しており、地域要因の変動は認められないが、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地として成熟している。地域要因に特に変動はなく、当面は現状のまま推移すると思われる。駅からも徒歩圏で、需要は底堅く地価は上昇傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地域から事例を収集して比較検討を行っており、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は想定要素を含むものの、投資採算性に着目した価格である。市場参加者は、代替競争不動産の取引価格に加え、収益性も検討し、意思決定すると思料される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高止まり感も一部には見られるが、住宅需要は堅調である。周辺地域を含み地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、共同住宅、事務所等の混在する住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的と収益目的の取引が混在するが、取引意思決定においては、理論値である収益性よりも実証性の高い比準価格が重視される傾向にあり、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえたため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR駅至近の住宅地として需要は堅調であり、価格水準はやや上昇傾向で推移している。前年中に対象標準地南方の大久保三丁目で再開発建物が完成。

地域要因の将来予測

低層一般住宅、共同住宅等を主体とする住宅地域として成熟しており、当面現状を維持して推移するものと予測した。

価格決定の理由

 比準価格は相対的に代替関係の強い地域に存する取引事例から求め、適正な取引価格水準を志向している。収益価格は直接法を採用し、想定した賃料水準・還元利回り等は適当と認められる。低層一般住宅を主体として共同住宅も見られる地域性を考慮し、市場の実態を投影している比準価格を中心に、収益価格を斟酌のうえ、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅中心の居住環境良好な住宅地である。大規模画地は転売されることにより細分化する傾向にある。地域要因に特別の変化はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅を中心とする居住環境良好な住宅地域として熟成しており、今後も同様な住宅地として推移していくものと思量する。

価格決定の理由

交通利便性に優る地域で周辺には共同住宅も見られるが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的のものが中心で収益用目的のものは少ない。鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向を如実に反映している比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、周辺に存する他の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。