地域要因

西鉄駅近くの県道沿いで、マンション用地の需要は強いが、路線沿いに空き地はなく、建替え案件もほとんどみられない。

地域要因の将来予測

西鉄駅前の県道沿いに中高層の店舗兼共同住宅や事務所等が建ち並ぶ商業地域である。変動要因は特にないが、交通至便な立地条件から、地価の上昇推移を予測する。

価格決定の理由

西鉄駅周辺の取引事例を中心に分析検討して得た比準価格は市場の実勢をよく反映しており信頼性がある。収益価格は賃貸を想定したところ低位に求められたが、建物設計はじめ想定内容が流動的であり説得力は比準価格に比べて劣る。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、景気動向を勘案しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡市中心部及び最寄り駅への接近性が優れており、収益物件の取得需要も高く、一部では高値での取引も見受けられる。

地域要因の将来予測

高宮駅から徒歩5分圏内の交通利便性が高い住宅地域。近年では収益物件の取引も活発化しており、超低金利状態が続けば地価は今後も上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は近隣地域とその周辺の類似地域の取引事例から試算しており、対象不動産の市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域は共同住宅も存することから賃貸を想定することが可能であるため収益還元法を適用したが、想定項目を多く含むことから規範性はやや劣る。対象地の存する地域は、住宅地域であるため実証的な価格を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、更に代表標準地との均衡も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

人口は増加傾向にあり、住宅需要も旺盛。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

現在、低層住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。都心部に近く、最寄駅の徒歩圏にあることから、賃貸需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

単身者向けのマンションを中心に周辺には共同住宅が多いが、土地価格と賃料水準の関係が不安定であることから、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する比準価格を重視して、収益価格を参考とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通の利便性が良好な地域で、一棟売りの投資物件の取引が増加しており、地価の上昇は拡大している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。当近隣地域の周辺は学校施設に近く、賃貸物件の取引も活発であることから、地価は上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例はやや広範囲に及ぶが、特に地域的特性が類似する事例を選択しており、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。対象標準地が存する地域は居住の利便性及び快適性が重視される住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はないが、最寄り駅までの利便性が優ることから、特に共同住宅素地の取引が活発であり、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域内は中低層共同住宅を中心に戸建住宅等も混在する地域である。最寄り駅まで徒歩圏内に存することから、アパート及びマンション素地の需要が旺盛であり、当分の間、地価は強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は事例適格要件を満たす事例に各要因の補修正を適正な範囲で行い、現下の市況を反映した説得力ある価格となった。収益価格は主たる需要者にとっては重要な判断材料となるが、査定の段階で多くの想定を含むほか、元本と賃料との関係が不完全であるため、比準価格との相対的比較においてはやや説得力に欠ける。よって、本件評価においては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、優良マンション開発用地に対する需要の競合は依然続いており地価水準は高値が継続。

地域要因の将来予測

今後は共同住宅等を中心とした住宅地域として一層成熟していくと予測する。地価は上限に近づいているが、金融緩和の影響で、優良マンション用地の需要逼迫は続いており、地価上昇はもうしばらく続くと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は市内でも人気の高い住宅地域に存し、分譲マンション業者の投資採算性を重視して価格が形成されている。ただし、需要の競合が激しい現在の市場環境下では、投資採算性を重視するばかりでは依然として素地取得ができず、現在の市場環境の実態も一定程度考慮せざるを得ない。従って、本件では、分譲マンション業者の投資採算性を最もよく反映している開発法による価格をやや重視し、比準価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部への接近性が良好な地域で、一棟売りの投資物件の需要が旺盛で、地価の上昇は大幅に拡大している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。当地域は駅から徒歩圏内で賃貸需要が高く、投資物件の取引も活発であることから、地価は上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は近隣地域周辺の事例で、特に価格牽連性が高く、比準価格の精度は高い。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため若干低く試算された。対象標準地が存する地域は居住の利便性及び快適性が重視される住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新規出店の動きはなく、商業地としての選好性はやや低いが、利便性の面から住宅系投資物件の需要が高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は近隣地域周辺の幹線沿いで地域的特性が類似しており、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は適正な賃料水準が見出しにくく、保守的な賃料を設定せざるを得ないためやや低位に求められた。但し、近隣地域は収益性及び投資採算性が重視される地域であるため考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南区内では都心との接近性に優れる幹線道路沿いに立地し、投資・開発適地として需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定して求めたもので、投資家等が求める収益性を反映した価格であるが、算定項目について想定等の不確実性を多く含み、価格の精度にやや難を有する。よって、信頼性が高い比準価格をより重視し、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。「大橋」駅に近いため、共同住宅用地としての需要は高く、地価は底堅い状況である。

地域要因の将来予測

当地域は中高層の共同住宅、事務所等が混在する地域として熟成しており、今後も現状で推移するものと予測する。マンション需要が旺盛な地域で、地価は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅等を中心とした住宅地域である。比準価格は現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は最有効使用の共同住宅を想定して求めており、重視すべき価格ではあるが、収益ビルとしての元本に見合う賃料が得難く、低位に求められた。本評価においては、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡を図り、更に同一需給圏の需給動向・昨年の価格からの変動状況等も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

福岡市中心部（天神・博多駅）への接近性が概ね良好であることから中高層共同住宅の建設が活発化しており、地価水準は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の不動産市場で成立した幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。当該地域は、単身者向けの収益物件も見られるが、地価水準に見合うだけの賃料を徴求することができず収益価格はやや低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「西鉄平尾」「高宮」駅徒歩圏で上品等の住宅地域。近隣付近の住宅需要は増えており高水準の取引も散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は西鉄天神大牟田線沿線の標準地と距離的に近い大楠、向野、多賀地区の代替性を有する取引事例を基に適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は自用を前提とする持家主体の中規模の一般住宅地域であり、アパート等は少なく、賃貸市場が成熟していない為収益還元法は適用できなかった。従って、比準価格を標準とし、周辺の公基準地価格の推移等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口変動率は南区平均（H25∼28の3年で＋1．6％）に対し、平和1・2・4丁目は＋2．3％とやや高い。

地域要因の将来予測

空地は少ない。地場不動産業者による2∼3区画の建売分譲や建築条件付き分譲が売れている。高台で駅からもやや遠いが、中央区に近接しており、品等は良い。取引価格は高く、地価は上昇傾向。

価格決定の理由

近隣地域は第1種低専で傾斜地の戸建住宅地域である。比準価格は、標準地に近接する平和エリアの取引を多数採用しており、資料の信頼性が高い。また、大規模地の地主が大手アパートメーカーで低層賃貸アパートを建設するケースはあるが、土地を購入してのアパート建築は採算が取れないので、収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口は概ね横ばいであるが、住宅地に対する需要は、堅調であり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

現在、戸建住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。住環境に恵まれることから、住宅需要は堅調であり、地価はやや強含みである。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。第1種低層住居専用地域内に所在し、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、単価と総額の関連に留意し、代表標準地価格等との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口は増加傾向にあり、投資物件に対する需要は、旺盛であり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

現在、低層住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。都心部に近く、最寄駅の徒歩圏にあることから、賃貸需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

単身者向けのマンションを中心に周辺には共同住宅が多いが、土地価格と賃料水準の関係が不安定であることから、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する比準価格を重視して、収益価格を参考とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。