地域要因

中規模一般住宅が多い、丘陵地の住宅地である。坂、傾斜地などの自然条件がやや需要を低下させている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の丘陵地に存する住宅地域であり、今後とも地域要因に特段の変更はなく現状が維持されるものと判断される。生活利便性が不良で需要は低迷し、地価下落は続いている。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域を中心に周辺の類似性の高い事例から試算されており規範性、市場動向性は高い。近隣地域は駅まで徒歩圏域にあるものの、戸建住宅を主体とした住宅地域であり、周辺に収益物件は見受けられず、収益還元法の適用は断念した。当該地域では、自己使用目的の戸建住宅市況を中心として価格が形成されるのが一般的であり、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との規準価格も考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅へ徒歩圏内にあるが、市中心部の同規模程度の住宅と比べて生活利便性に劣ることから、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が中心の既成住宅地であり、不動産市場は自己使用目的での取引が主流である。付近には共同住宅も見受けられるが、地主の相続対策の共同住宅が多く、土地取得コスト不要という経済状況により維持管理されている。従って、当該市場においては、賃貸による市場は存在せず、収益還元法は適用しない。以上より、取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内西部に位置する住宅団地。徒歩圏内に大規模な商業施設がなく生活利便性はやや低い。駅は徒歩圏内にあるが丘陵地で勾配も多く需要はやや低調。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした調整区域内の住宅地域で、今後ともこの住環境を維持すると予測する。中古住宅取引は活発化しているが他の生活利便の良好な地域と比較してその影響は弱いと予測。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、殆どが自用の物件である。収益物件は転勤等の一時的なものに限定される。また、公法上の規制が厳しく規模が大きい低層戸建住宅が中心で、賃貸建物を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって比準価格を標準に類似の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅の小規模住宅団地である。土砂災害警戒区域が近隣地域存するなどの自然条件がやや需要を弱めている。

地域要因の将来予測

分譲された戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測される。当該地域では、土地価格の下落傾向はまだ続いているが、下落幅は縮小している。

価格決定の理由

比準価格は近時の市場取引動向が反映された価格であり、市場動向が直接的に価格を形成している。標準地の存する近隣地域は、公法上の規制が厳しい低層戸建住宅を主とする住宅地であり、収益目的の貸家の供給は認められないので、収益還元法は適用しない。よって、市場の実態を直接的に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からはやや遠いが生活利便性の比較的良い新興住宅地で需要は比較的堅調。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後もこの住環境を維持するものと予測する。景気の回復を受けて中古住宅の取引は活発化しており地価水準は上昇傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

一般住宅の建ち並ぶ区画の整然とした住宅地域であり駅からはやや遠く、周辺には対象標準地より規模の大きい共同住宅も見受けられるが、対象標準地と同程度の規模の収益物件は殆ど無く自用目的が中心であり、収益物件は転勤等の一時的なものに限定される。したがって、収益還元法は適用せず比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高山台、旭ヶ丘住宅地などの大規模ニゥータウンがあり、背後地の人口も増加している。中和幹線の全面開通で、今後とも商業繁華性は増進される。

地域要因の将来予測

近隣商業地域へと成熟しつつあり、今後も徐々にではあるが発展する地域であると予測される。地価は中和幹線が全線開通した影響もあって、商業活性化が進み、地価下落は底打ちして横ばい状況になった。

価格決定の理由

収益価格は低く算出されたが、これは土地所有者による節税の為の投資が多い所産である。比準価格と収益価格の開差は、近時の取引動向及び賃貸動向等が両価格に反映された結果でもある。新規投資の建物に対する収益性よりも、保有する土地の収益性が低いという当該地域要因が大きく影響している。本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較参照して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

河内堅上駅からは徒歩圏であるが、市街化調整区域であるため流動性は低く、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であり、自己居住の住宅としての取引が中心である。柏原市の中心部から遠く、共同住宅の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であるため賃貸住宅を想定した収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、一般的要因の影響により地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の画地条件を検討した結果、市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。近隣地域においては自用目的の取引が主であり、居住の快適性を主たる価格形成要因とした取引事例から試算された比準価格は規範性が高いものと認められる。したがって、本件では比準価格を標準とし、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道背後の既成住宅地域であるが、最寄駅からも距離があるため需要は低調で地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と工場等が混在する住宅地域であり、地価に影響を与える地域要因に変化はなく、今後も現状を維持し、地価水準は需給動向よりしばらくはゆるやかな下落基調で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中小規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、自らが住宅として利用する取引が中心である。画地規模は小規模であることから収益物件の想定は現実的ではない。したがって、規範性に優れた事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧集落の性格を残し、丘陵地という立地から需要は弱含み。地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

近年新たに宅地分譲された地域であり、今後は周辺地域を含め中小規模一般住宅を中心とした住宅地域となるものと予測する。丘陵地にあって需要は弱含みであり地価は緩やかな下落傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、殆どの取引は自らが住宅として利用する目的で行われている。画地規模は小規模であり収益物件の想定は現実的ではないため収益価格の試算は断念した。規範性に優れた事例により求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅を中心とする駅徒歩圏内の成熟した既成住宅地域であり、取引需要は旺盛とは言い難く、地価は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は今後も若干の下落傾向で推移するものと考える。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は面積の大きい敷地が多く、アパート等の収益物件も一部存在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。地域の実情としては、居住の快適性を重視する自己所有目的の取引が大半であり、純粋な賃貸用建物の建設を目論む取引は少ない状況である。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は街路条件の劣る農家住宅も混在する地域であるが、周辺主要幹線道路沿いにおいて店舗の出店が活発化等、地価は下げ止まりつつある。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅等が混在する成熟した住宅地域である現況のみならず、周辺地域及び市場性等の観点からも勘案した結果、将来的にも現況程度の地域特性で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

農家住宅、一般住宅等が混在した住宅地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず自用目的の取引が主であり、周辺地域にも共同住宅等の収益物件は見受けられない。よって、収益還元法は適用せず市場性を反映した取引事例比較法を適用した。以上より、逢坂等地内における規範性ある事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、要因分析を再考して算出した代表標準地からの規準価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや離れた地域で幅員もやや狭小であるが総額に値頃感があり周辺での店舗出店等も多く需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

中規模住宅、共同住宅が見られる既成住宅地域であり、今後もこの住環境を維持するものと予測する。景気の回復を受けて中古住宅の取引は活発化しており地価水準は当面横ばい推移するものと思われる。

価格決定の理由

中規模住宅、共同住宅等が見られる既成住宅地域であり駅からはやや離れている。周辺には対象標準地より規模の大きい共同住宅も見受けられるが、対象標準地と同程度の規模の収益物件は殆ど無く自用目的が中心であり、収益物件は転勤等の一時的なものに限定される。従って、収益還元法は適用せず比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置する住宅地域であるが需要は少なく地価は下落傾向が持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり自らが住宅として利用する取引が中心である。画地規模は小規模であり、収益物件の想定は現実的ではない。したがって柏原市内の規模、環境等が類似した事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の街区がやや雑然とした住宅開発された地域であり、一定程度の底堅い取引需要が認められる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと考える。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、中規模一般住宅の多い住宅地域で自用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、大きな変動は認められず、安定的に地域は推移している。生活利便性等に劣るため、地価は下落傾向を持続している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ地域であり、地域要因の変動も見られず、今後とも現状を維持していくものと予想される。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からやや遠く、共同住宅等は一部見られる程度で、賃貸市場は未成熟で、収益性を中心とした価格形成ではないため収益価格は低位に試算された。本件標準地は、自己使用目的が中心で居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、本件対象不動産の正常価格を求める場合においては、市場の実勢を反映するものとして説得力を持つ比準価格を重視し、収益価格を参考に留め代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

農家の多い地域では農業衰退傾向の影響を受けるが、一般住宅地化する潜在力を有しており、地価は底値圏と判断する。

地域要因の将来予測

対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。価格水準も低く、下記地域要因のような状況から地価はほぼ底値圏に入ったものと思われる。

価格決定の理由

 上記のとおりの市場特性であり、収益還元法は適用せず比準価格のみを求めた。旧集落地域では取引が少なく広域的に集めた事例の規範性の問題はあるが、査定価格のうち概ね均衡した中間値から求めたもので、事情が含まれがちな市場特性の問題もクリアできたと判断する。さらに上記の地域動向や市場における総額面での検討、下記代表標準地からの検討等も踏まえ、上記比準価格の水準は妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は一般住宅を主とする環境の良好な住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はほぼ横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を主とする環境の良好な住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向からほぼ横這いの傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で収益性を反映した賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。したがって、前年指定基準地の価格との検討を踏まえ、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。