奈良県香芝市穴虫１０７番６(二上駅・二上山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


103,000円

2016年01月01日に行った奈良県香芝市穴虫１０７番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

奈良県香芝市穴虫１０７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市穴虫１０７番６
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離二上、300m
地積826㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行、医院、店舗兼住宅が見られる近隣商業地域
前面道路の状況南20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷正直氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正直
価格103,000円/㎡
個別的要因特段すべき個別的要因の変動はない。
地域要因高山台、旭ヶ丘住宅地などの大規模ニゥータウンがあり、背後地の人口も増加している。中和幹線の全面開通で、今後とも商業繁華性は増進される。
地域要因の将来予測近隣商業地域へと成熟しつつあり、今後も徐々にではあるが発展する地域であると予測される。地価は中和幹線が全線開通した影響もあって、商業活性化が進み、地価下落は底打ちして横ばい状況になった。
市場の特性同一需給圏は概ね香芝市内及び王寺町内の近隣商業地域である。特に県道、国道沿いの路線商業地域が主地域となる。需要者は地域性を持つ地元企業又は個人が大半を占め、同一需給圏外からの新規参入者は少ない。中和幹線が全線開通し、周囲の住宅需要も高く、商業繁華性も活性方向にある。駅前幹線道路沿いの商業地で、今後の土地利用の進展が期待される。不動産市場での地価下落は底打ち感がある。土地価格は約10万円／㎡程度が中心である。
一般的要因大阪のベッドタウンとして発展した。中和幹線道路、近鉄下田駅前広場、市役所前道路等の基盤整備も進む。主な商業地は地価上昇機運にある。

藤井敬裕氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井敬裕
価格103,000円/㎡
個別的要因特に無い。
地域要因徐々に商業集積度が高まりつつあり、背後人口も緩やかな増加傾向にあるが経済動向等の先行きの不透明感から地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は駅前ロータリーから延びる幹線道路沿いに立地する商業地域。近隣地域及びその周辺地域の有効利用が進み発展傾向で推移してきたが、現在はやや落ち着いた感がある。当面は現状維持と思われる。
市場の特性同一需給圏は概ね香芝市及び周辺市町の商業地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、中小規模法人事業者が中心となるが圏外の各種事業者もその対象となる。近隣地域の背後人口の増加傾向が続く等の好材料もあるが経済の先行きに対する不透明感が払拭されていない状況下では地価は横這いを維持するに留まっている。平均的な区画規模は1000㎡弱程度であり、地価相場としては10万円／㎡∼11万円／㎡程度で推移している。
一般的要因背後人口の増加等により、市内の商業地の地価は堅調に推移してきた。しかし中和幹線沿いの店舗集積の充実により地域によって格差が生じつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5494298
北緯 135度6880517

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

二上駅(地価相場 69,000円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)関屋駅(地価相場 67,700円/㎡)二上神社口駅(地価相場 69,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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