奈良県香芝市下田東１丁目４５３番６(香芝駅・二上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,700円

2017年01月01日に行った奈良県香芝市下田東１丁目４５３番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,700円/㎡としました。

奈良県香芝市下田東１丁目４５３番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市下田東１丁目４５３番６
住居表示 
価格74,700円/㎡
交通施設、距離香芝、550m
地積130㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況北5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

倉田智史氏による調査レポート

不動産鑑定士倉田智史
価格74,700円/㎡
個別的要因画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。
地域要因駅徒歩圏に存する比較的生活利便の良い地域であり規模も比較的小さく値頃感があるため需要は比較的堅調。
地域要因の将来予測一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であり、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。景気の回復を受けて中古住宅の取引は活発化しており地価水準は横ばい程度で推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、南大阪線及びJR和歌山線沿線の香芝市及び周辺市町等の圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが、圏内の住民が中心で概ね一次取得者が中心。地積は約120∼140㎡程度のものが多い。中心価格帯は土地のみで800∼1100万円程度、土地建物一体の総額は中古取引が中心であり把握が困難。駅から徒歩圏内であり総額は値頃感がある。市中心部にも近く生活利便比較的良好で需要は比較的堅調。
一般的要因当市は大阪方面へのベッドタウンとして住宅団地が多く開発も盛んで人口増加傾向。需要は立地条件により二極化、地価変動状況は地域により異なる。

谷正直氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正直
価格74,700円/㎡
個別的要因北向きの画地であるが、特段の個別的要因の変動は認められない。
地域要因徒歩圏域に最寄駅や店舗があり、不動産需要も存在する。中和幹線の開通も利便性に貢献。不動産市場は需要も堅調で、地価は底打ち状況にある。
地域要因の将来予測最寄駅が近く、生活利便性に優る住宅地域であり、地域要因に特段の変更はなく現状が維持される。地価水準は利便性の良さから不動産の需要は高く、現況が維持されるであろう。
市場の特性同一需給圏は「下田地区」を中心とする香芝市内の既存住宅地域である。大阪のベッドタウンとして位置付けられることから需要者は底堅い。香芝市居住者が中心で県下周辺の転入者も見受けられる。需給関係は、最寄駅、商業施設が近く交通利便性及び生活利便が良好な市場であることから堅調である。不動産の地価下落傾向は終息した。土地価格は標準的規模の敷地で、900万円∼1100万円程度、総額で2500万円前後が中心価格である。
一般的要因総人は微増、生産人口も横ばい、大阪へのアクセスも良好。不動産需要も全体的の底堅く推移、若干の地価上昇地点も見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5452391
北緯 135度7048805

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)五位堂駅(地価相場 81,550円/㎡)二上神社口駅(地価相場 69,000円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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