奈良県香芝市北今市７丁目３４５番１２(二上駅・香芝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


72,000円

2017年01月01日に行った奈良県香芝市北今市７丁目３４５番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,000円/㎡としました。

奈良県香芝市北今市７丁目３４５番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市北今市７丁目３４５番１２
住居表示 
価格72,000円/㎡
交通施設、距離近鉄下田、1,400m
地積134㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅、共同住宅が見られる既成住宅地域
前面道路の状況北4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

倉田智史氏による調査レポート

不動産鑑定士倉田智史
価格72,000円/㎡
個別的要因画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。
地域要因駅からやや離れた地域で幅員もやや狭小であるが総額に値頃感があり周辺での店舗出店等も多く需要は比較的堅調である。
地域要因の将来予測中規模住宅、共同住宅が見られる既成住宅地域であり、今後もこの住環境を維持するものと予測する。景気の回復を受けて中古住宅の取引は活発化しており地価水準は当面横ばい推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、南大阪線及びJR和歌山線沿線の香芝市及び周辺市町等の圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが概ね圏内の住民であり一次取得者が中心。地積は約120∼140㎡程度のものが多い。中心価格帯は土地のみで800∼1000万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心であり把握は困難。駅からやや離れているが総額は値頃感があり付近の幹線道路（奈良西幹線等）整備による沿道の店舗出店等もある事から需要は比較的堅調である。
一般的要因当市は大阪方面へのベッドタウンとして住宅団地が多く開発も盛んで人口増加傾向。需要は立地条件により二極化、地価変動状況は地域により異なる。

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格72,000円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因地域状況に大きな変化はないが、上記将来予測や市場特性に記載のとおりで、駅接近性の劣位を周辺整備の進捗が補って、市場は安定傾向にある。
地域要因の将来予測対象地域は街路の系統連続性が劣っていたが、中和幹線とこれに接続する都計道路が供用開始されて改善し、沿道に店舗等も進出し利便性が高まって市場性が向上しており、地価もほぼ横ばい圏に入っていくと思われる。
市場の特性【需要層】香芝市とその周辺の一次取得者 【同一需給圏】市内とその周辺市町の住宅地全般 【特性】圏内での新規需要は大規模開発の住宅団地や新規開発分譲地（五位堂駅周辺が多い）、駅近エリアに向かう。対象地域は駅距離条件がやや劣り競争力は低下傾向。しかし一方で、整備された幹線沿いの店舗進出もあり利便性が高まっているのがプラス要因で、中古が中心の市場だが一部に新規開発も見られる。中心価格帯は土地40坪程度で1，000万円程度。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度55097430000001
北緯 135度6980783

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

二上駅(地価相場 69,000円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)二上神社口駅(地価相場 69,000円/㎡)五位堂駅(地価相場 81,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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