奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外(畠田駅・志都美駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,700円

2017年01月01日に行った奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,700円/㎡としました。

奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外
住居表示 
価格61,700円/㎡
交通施設、距離志都美、1,900m
地積135㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の建売住宅が多い住宅地域
前面道路の状況東6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙垣直記氏による調査レポート

不動産鑑定士髙垣直記
価格61,700円/㎡
個別的要因東向きの画地であるが、個別的要因の特段の変動は認められない。
地域要因最寄駅から徒歩圏外の戸建住宅地域であり、取引需要は旺盛とは言い難く、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、最寄駅から遠く、小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと考える。
市場の特性同一需給圏は香芝市及び周辺市町における中心部からやや離れた戸建住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内一円の一次取得者であるが、大阪等の圏外からの転入も見られる。大規模開発地や新規の開発分譲地等の利便性の優る住宅地の需要は安定しているが、利便性に劣る住宅地の需要は依然弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は140㎡程度で900万円程度、土地・新築建物総額で2，500万円程度と把握した。
一般的要因香芝市の人口は緩やかに増加し、優良住宅地を中心に地価は上昇傾向で推移しているが、既存住宅地域等は依然としてやや弱含みで推移している。

杉本忠樹氏による調査レポート

不動産鑑定士杉本忠樹
価格61,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は一般住宅を主とする住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅を主とする住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線、JR和歌山線沿線の概ね香芝市とその周辺市町の圏域。需要者の中心は香芝市及びその周辺市町の居住者であるが同一需給圏外からの転入者も考えられる。標準地は一般住宅の多い戸建住宅地域に所在するが、昨今の地域動向等から需給関係はやや弱含みとなっている。標準地の存する地域周辺では建物付の中古物件の取引が中心で、需要の中心となる価格帯は同程度の規模の土地価格のみで700∼1000万円程度である。
一般的要因香芝市は大阪のベッドタウンとして人口は微増傾向が続いており需給も昨今の経済情勢等より地域により強含みからやや低調と二極化で推移。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5715078
北緯 135度6940199

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県北葛城郡香芝町大字今泉字松ノ内６６９番３奈良県香芝市平野１０９９番奈良県香芝市関屋４３０番２奈良県北葛城郡王寺町本町４丁目４２３番４０外奈良県北葛城郡王寺町畠田５丁目６５５番１５奈良県北葛城郡王寺町畠田８丁目１７７７番内奈良県北葛城郡王寺町大字王寺字瑞行２６４９番１奈良県北葛城郡王寺町畠田４丁目４１８番９奈良県北葛城郡王寺町本町４丁目５７１番３奈良県北葛城郡王寺町藤井１丁目２５５番１外奈良県北葛城郡王寺町本町１丁目２１４２番４外奈良県北葛城郡王寺町久度５丁目３１５０番２２奈良県北葛城郡王寺町明神２丁目８０４番８２奈良県北葛城郡王寺町畠田４丁目３６３番１奈良県北葛城郡王寺町藤井１丁目２５５番１外奈良県北葛城郡上牧町滝川台１丁目８５６番７奈良県北葛城郡上牧町緑ケ丘１丁目３５６６番２５奈良県北葛城郡上牧町友が丘２丁目７２６番１４９奈良県北葛城郡上牧町松里園３丁目５０番８奈良県北葛城郡上牧町片岡台２丁目８番１７奈良県北葛城郡上牧町大字下牧１１７番９奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５２１７番

参考：近隣駅の地価相場

畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)三郷駅(地価相場 69,100円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)河内堅上駅(地価相場 81,500円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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