奈良県香芝市関屋北３丁目１４８番７７(関屋駅・河内堅上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
57,000円
2017年01月01日に行った奈良県香芝市関屋北３丁目１４８番７７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県香芝市関屋北３丁目１４８番７７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 57,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 関屋、850m |
| 地積 | 281㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 空地 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
倉田智史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 倉田智史 |
|---|---|
| 価格 | 57,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模はやや大きいが、地域内では標準的規模の整形地であり選好性・代替性に特段の低下は認められない。 |
| 地域要因 | 市内西部に位置する住宅団地。徒歩圏内に大規模な商業施設がなく生活利便性はやや低い。駅は徒歩圏内にあるが丘陵地で勾配も多く需要はやや低調。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした調整区域内の住宅地域で、今後ともこの住環境を維持すると予測する。中古住宅取引は活発化しているが他の生活利便の良好な地域と比較してその影響は弱いと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄大阪線、南大阪線及びJR和歌山線沿線の香芝市及び周辺市町等の圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが概ね圏内の住民であり圏外からの転入者も見られ概ね二次取得者が中心。地積は約270∼290㎡程度のものが多い。中心価格帯は土地のみで1500∼1700万円程度。土地建物一体の総額は中古物件が中心の為、把握が困難。駅徒歩圏内だが規模が大きく、傾斜を有する地勢で徒歩圏内に商業施設もないことから需要はやや低調。 |
| 一般的要因 | 当市は大阪方面へのベッドタウンとして住宅団地が多く開発も盛んで人口増加傾向。需要は立地条件により二極化、地価変動状況は地域により異なる。 |
平田馨氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平田馨 |
|---|---|
| 価格 | 56,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域は主要幹線道路への系統連続性が劣り、且つ大型商業施設が無い等利便性に劣る。また総額の観点からも、需要は引き続き弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした成熟した住宅地域である現況のみならず、法令規制及び市場性等の観点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄大阪線等沿線の香芝市及び周辺市町における街路整然とした住宅地域等の圏域。需要者の属性は同一需給圏に地縁的選好性を有する需要者が中心。同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は相当程度経過している開発団地であること、主要な商業施設が存しないこと、一画地規模が大きいこと等から、競争力の程度は低く、需要は弱含みで推移している。市場における需要の中心となる価格帯は土地約85坪で1600万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 香芝市の人口は増加傾向にあるため、地価は強含み傾向にある。ただ市場性の劣る地域では引き続き地価は弱含みで、地価の二極化傾向が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5582515 北緯 135度6713807 |
参考：該当物件周辺マップ
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奈良県北葛城郡香芝町大字今泉字下垣内１２２番奈良県北葛城郡香芝町大字磯壁字北野１１３４番１奈良県北葛城郡香芝町大字穴虫字ウシロ２０５番奈良県北葛城郡香芝町大字関屋字間谷８３０番５外奈良県香芝市今泉１０４０番１６奈良県香芝市関屋１５８５番４奈良県香芝市下田西２丁目１３４５番１奈良県香芝市穴虫３１３１番４７奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４
参考：近隣駅の地価相場
関屋駅(地価相場 67,700円/㎡)河内堅上駅(地価相場 81,500円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)大阪教育大前駅(地価相場 88,800円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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