奈良県香芝市逢坂４丁目９７５番４(二上駅・香芝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,000円

2017年01月01日に行った奈良県香芝市逢坂４丁目９７５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,000円/㎡としました。

奈良県香芝市逢坂４丁目９７５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市逢坂４丁目９７５番４
住居表示 
価格69,000円/㎡
交通施設、距離二上、850m
地積145㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平田馨氏による調査レポート

不動産鑑定士平田馨
価格68,900円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因近隣地域は街路条件の劣る農家住宅も混在する地域であるが、周辺主要幹線道路沿いにおいて店舗の出店が活発化等、地価は下げ止まりつつある。
地域要因の将来予測農家住宅、一般住宅等が混在する成熟した住宅地域である現況のみならず、周辺地域及び市場性等の観点からも勘案した結果、将来的にも現況程度の地域特性で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線沿線の香芝市及び周辺市町における住宅地域等の圏域。需要者の属性は同一需給圏に地縁的選好性を有する需要者が中心。同一需給圏外からの転入者も認められる。近隣地域は周辺における街路は雑然としており、狭小な道路も見受けられ、且つ農家住宅も混在する既成住宅地域でもあるが、中和幹線背後の住宅地域であるため、需要については横ばい傾向にある。需要の中心価格帯は土地45坪で1000万円程度となっている。
一般的要因香芝市の人口は増加傾向にあるため、地価は強含み傾向にある。ただ市場性の劣る地域では引き続き地価は弱含みで、地価の二極化傾向が認められる。

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格69,000円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因郊外住宅地ながらも住環境がやや劣り、また最寄駅までの街路条件の劣位等の要因で、需要は薄く地価下落が引き続いている。
地域要因の将来予測対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。下記地域要因のような状況から、従来よりは小幅となるも、当面は地価下落傾向が続くものと思われる。
市場の特性【需要層】香芝市とその周辺の一次取得者 【同一需給圏】市内とその周辺市町の住宅地全般 【特性】圏内での新規需要は大規模開発の住宅団地や新規開発分譲地（五位堂駅周辺が多い）、駅近エリアに向かう。対象地域は駅距離条件がやや劣り競争力は低下傾向。しかし一方で、整備された幹線沿いの店舗進出もあり利便性が高まっているのがプラス要因で、中古が中心の市場だが一部に新規開発も見られる。中心価格帯は土地40坪程度で1，000万円程度。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5481051
北緯 135度694926

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

二上駅(地価相場 69,000円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)二上神社口駅(地価相場 69,000円/㎡)関屋駅(地価相場 67,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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