奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５２１７番(三郷駅・信貴山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,700円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５２１７番(奈良県生駒郡三郷町立野南３−８−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,700円/㎡としました。

奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５２１７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５２１７番
住居表示立野南３−８−１８
価格59,700円/㎡
交通施設、距離三郷、520m
地積302㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅とアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況西6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井岡みや子氏による調査レポート

不動産鑑定士井岡みや子
価格59,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からは徒歩圏に存するものの、生活利便性が劣る。当該地域への需要は減少しており、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測アパート等もみられる住宅地域である。住宅地としては熟成しているため、今後ともほぼ現状維持で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線、近鉄生駒線沿線で概ね三郷町ならびに周辺市町の住宅地である。需要者は町内及び隣接市町居住者が大半を占める。最寄駅徒歩圏の住宅地であるが、生活利便性がやや劣る。世代交代による売物件のほか、近年、町内で大量の住宅地が造成、分譲され供給過剰となったことから需要は低調である。土地300㎡程度で1800万円程度の物件が取引の中心である。
一般的要因三郷町の人口は横ばい傾向にある。JR王寺駅利用による大阪都心への連絡は良好であるが、不動産需給は均衡を欠いており地価は下落傾向にある。

仲嶋保氏による調査レポート

不動産鑑定士仲嶋保
価格59,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因三郷町の南部、三郷駅から徒歩圏で住環境に恵まれている。国道25号線の接続も良く諸条件を備えているが低額の宅地供給で地価は軟調である。
地域要因の将来予測近隣地域周辺は、JR三郷駅に近く国道の接続も良く戸建住宅として今後も現在の住環境が維持されると予測する。地価は、生活利便性に良いが最近の低額の宅地販売で下落傾向が続き、弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR三郷、斑鳩等各駅の周辺住宅地及び生駒線信貴山下、勢野北口駅等周辺の住宅地である。需要者の属性は地元三郷町、王寺町、斑鳩町等の居住者及び大阪府下の転入者である。市場の動向は当該地域はJR三郷駅に徒歩圏でJR線は大阪に直結し運行が頻繁で利便性が良く、王寺駅周辺は商業施設も充実するが最近の区画整理地の低額販売で地価は下落傾向が続いている。市場で中心となる価格帯は土地300㎡程度、総額1800万円程度である。
一般的要因三郷町はJR関西線で大阪都心に利便性が良いが、幅員の狭い住宅地や区画整理地の低価格販売の影響を受けて地価は依然、下落基調が続いている。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5867977
北緯 135度6826427

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県香芝市尼寺３丁目４０１番１２外大阪府柏原市大字雁多尾畑１３２３番奈良県北葛城郡王寺町久度５丁目３０６８番１３奈良県北葛城郡王寺町本町４丁目４２３番４０外奈良県北葛城郡王寺町畠田５丁目６５５番１５奈良県北葛城郡王寺町大字王寺字瑞行２６４９番１奈良県北葛城郡王寺町本町４丁目５７１番３奈良県北葛城郡王寺町藤井１丁目２５５番１外奈良県北葛城郡王寺町本町１丁目２１４２番４外奈良県北葛城郡王寺町久度５丁目３１５０番２２奈良県北葛城郡王寺町明神２丁目８０４番８２奈良県北葛城郡王寺町元町２丁目２４３４番３２奈良県北葛城郡王寺町畠田４丁目３６３番１奈良県北葛城郡王寺町藤井１丁目２５５番１外奈良県生駒郡三郷町大字立野１９５０番外奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５２１７番奈良県生駒郡三郷町立野北２丁目６１０５番奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外

参考：近隣駅の地価相場

三郷駅(地価相場 69,100円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)河内堅上駅(地価相場 81,500円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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