奈良県香芝市今泉６２９番７外(志都美駅・二上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
66,400円
2017年01月01日に行った奈良県香芝市今泉６２９番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県香芝市今泉６２９番７外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 66,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 志都美、550m |
| 地積 | 149㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙垣直記氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙垣直記 |
|---|---|
| 価格 | 66,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 東向きの画地であるが、個別的要因の特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏内の街区がやや雑然とした住宅開発された地域であり、一定程度の底堅い取引需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと考える。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR和歌山線及び近鉄大阪線、南大阪線沿線の香芝市及び周辺市町における戸建住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内一円の一次取得者であるが、大阪等の圏外からの転入も見られる。駅徒歩圏内であり、香芝IC及び国道沿いの店舗等の利用も可能であるため、底堅い需要が認められる。新築の物件はほとんど見られないため把握は困難であるが、土地は150㎡程度で総額1000万円程度と把握した。 |
| 一般的要因 | 香芝市の人口は緩やかに増加し、優良住宅地を中心に地価は上昇傾向で推移しているが、既存住宅地域等は依然としてやや弱含みで推移している。 |
鴛海由美子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鴛海由美子 |
|---|---|
| 価格 | 66,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。 |
| 地域要因 | 地域自体は変化なく郊外住宅地ながら住環境がやや劣り人気薄だが、周辺では最寄駅前整備や国道の拡幅などが行われてイメージが向上している。 |
| 地域要因の将来予測 | 対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。下記地域要因のとおり地域の競争力はやや低下しているが、駅接近性の優位から地価は安定傾向に入るものと思われる。 |
| 市場の特性 | 【需要層】香芝市とその周辺の一次取得者 【同一需給圏】市内とその周辺市町の住宅地全般 【特性】香芝市はもともと農村地域で、その後近鉄線2線にJR線が利用できる交通利便性が着目されて大規模住宅地開発やその周辺に中小規模開発が行われて現在のようなベッドタウンとなった。最近では供給の中心が五位堂等の近鉄大阪線沿線に移る二極化で、対象地域の需要は弱含みのため中古が中心の市場。中心価格帯は土地40∼50坪で1，000万円程度。 |
| 一般的要因 | 南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5601205 北緯 135度6983198 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)関屋駅(地価相場 67,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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