奈良県香芝市平野１０９９番(志都美駅・畠田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,900円

2017年01月01日に行った奈良県香芝市平野１０９９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,900円/㎡としました。

奈良県香芝市平野１０９９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市平野１０９９番
住居表示 
価格45,900円/㎡
交通施設、距離志都美、960m
地積304㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南3.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格46,000円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因農家の多い地域では農業衰退傾向の影響を受けるが、一般住宅地化する潜在力を有しており、地価は底値圏と判断する。
地域要因の将来予測対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。価格水準も低く、下記地域要因のような状況から地価はほぼ底値圏に入ったものと思われる。
市場の特性【需要層】香芝市とその周辺の一次取得者で地縁者が中心 【同一需給圏】市内とその周辺市町の住宅地全般 【特性】香芝市はもともと農村地域でその後、大規模住宅地開発を中心に現在のようなベッドタウンとなった。対象地域はもともとの状況を残している。旧集落だが市街化区域で、一般市街地や駅、幹線との接近性もよいため、一定以上の潜在力を有し、地価は底値圏に入っていると思われる。地域とその周辺自体は取引少なく中心価格帯等は把握しがたい。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

髙垣直記氏による調査レポート

不動産鑑定士髙垣直記
価格45,800円/㎡
個別的要因南向きの画地であるが、個別的要因の特段の変動は認められない。
地域要因一般住宅を中心とする成熟した既成住宅地域であり、取引需要は旺盛とは言い難く、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅のほか、農地等も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は今後も若干の下落傾向で推移するものと考える。
市場の特性同一需給圏は香芝市及びその周辺市町内の既成住宅地域。需要者の中心は香芝市内の居住者である。香芝市内の近年開発された住宅地は堅調な取引需要が認められるが、近隣地域は成熟した住宅地であるため、取引件数は低位で推移している。新築の物件はほとんど見られないため把握は困難であるが、一般住宅の画地規模は300㎡程度であり、土地で総額1，400万円までと把握した。
一般的要因香芝市の人口は緩やかに増加し、優良住宅地を中心に地価は上昇傾向で推移しているが、既存住宅地域等は依然としてやや弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5663029
北緯 135度6948033

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)三郷駅(地価相場 69,100円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)関屋駅(地価相場 67,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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