奈良県香芝市畑５丁目７９番１(二上山駅・二上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
57,500円
2017年01月01日に行った奈良県香芝市畑５丁目７９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県香芝市畑５丁目７９番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 57,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 二上山、300m |
| 地積 | 385㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東3.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙垣直記氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙垣直記 |
|---|---|
| 価格 | 57,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東向き画地であるが、個別的要因の特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 一般住宅を中心とする駅徒歩圏内の成熟した既成住宅地域であり、取引需要は旺盛とは言い難く、地価は若干の下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は今後も若干の下落傾向で推移するものと考える。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は香芝市及びその周辺市町内の既成住宅地域。需要者の中心は香芝市内の居住者であるが、一部に周辺市町からの転入も見られる。香芝市内の近年開発された住宅地は堅調な取引需要が認められるが、近隣地域は成熟した住宅地であるため、取引件数は低位で推移している。新築の物件はほとんど見られないため把握は困難であるが、一般住宅の画地規模は350㎡から400㎡程度であり土地で総額2000万円から2300万円程度と把握した。 |
| 一般的要因 | 香芝市の人口は緩やかに増加し、優良住宅地を中心に地価は上昇傾向で推移しているが、既存住宅地域等は依然としてやや弱含みで推移している。 |
谷正直氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 谷正直 |
|---|---|
| 価格 | 57,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東向き画地であるが、個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 駅、商業施設が徒歩圏内にある生活利便性に優れた住宅地。需要は比較的堅調であり、地価下落傾向も底が見えてきた。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道165号線の通行量は多く、周囲は田畑も残る既存住宅地であるが、住宅や共同住宅の建設も見られており、今後も駅近郊の住宅地としての開発が期待される。土地下落幅は縮小にある。 |
| 市場の特性 | 市内の既存住宅地域が同一需給圏、また、「畑、磯壁地区」区域が近隣地域である。近鉄南大阪線沿いに位置し、二上山や二上神社口の駅が主となる。需要者は、近隣市町村並びに大阪からの転入者も見受けられる。交通利便性が高く、不動産の需給関係は比較的安定している。今後の経済状況の先行きに不透明感はあるが、地価の下落は底打ちの傾向に回復した。不動産の中心価格帯は、坪当たり約20万円弱程度、新築の戸建物件は3000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 人口は穏やかに増加し、大阪へのアクセスが良好なことから、不動産需要は一般的に高い。中和幹線道路、近鉄下田駅前広場の基盤整備も終了した。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5389116 北緯 135度6891741 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)二上神社口駅(地価相場 69,000円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)関屋駅(地価相場 67,700円/㎡)五位堂駅(地価相場 81,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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