奈良県香芝市穴虫１９０４番８(二上山駅・二上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,600円

2017年01月01日に行った奈良県香芝市穴虫１９０４番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,600円/㎡としました。

奈良県香芝市穴虫１９０４番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市穴虫１９０４番８
住居表示 
価格60,600円/㎡
交通施設、距離二上山、1,000m
地積159㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷正直氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正直
価格60,600円/㎡
個別的要因南東向き画地であるが、個別的要因の変動は認められない。
地域要因中規模一般住宅の小規模住宅団地である。土砂災害警戒区域が近隣地域存するなどの自然条件がやや需要を弱めている。
地域要因の将来予測分譲された戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測される。当該地域では、土地価格の下落傾向はまだ続いているが、下落幅は縮小している。
市場の特性同一需給圏は近鉄南大阪線、大阪線及びJR和歌山線等（高田駅位北）の沿線で、概ね各沿線に所在する戸建住宅地域である。需要者は同一需給圏域の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。景気低迷の影響及び近年の都心回帰の動きから、周辺地域での土地需要は弱含みながら、下落幅は縮小している。中心価格は中古戸建て住宅が中心となるが、1500万円から2000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口は穏やかに増加し、大阪へのアクセスが良好なことから、不動産需要は一般的に高い。中和幹線道路、近鉄下田駅前広場の基盤整備も終了した。

杉本忠樹氏による調査レポート

不動産鑑定士杉本忠樹
価格60,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は区画整然とした住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線、JR和歌山線沿線の概ね香芝市とその周辺市町の圏域。需要者の中心は香芝市及びその周辺市町の居住者であるが同一需給圏外からの転入者も考えられる。標準地は区画整然とした戸建住宅地域に所在するが、昨今の地域動向等から需給関係はやや弱含みとなっている。標準地の存する地域周辺では建物付の中古物件の取引が中心で、需要の中心となる価格帯は同程度の規模の土地価格のみで800∼1100万円程度である。
一般的要因香芝市は大阪のベッドタウンとして人口は微増傾向が続いており需給も昨今の経済情勢等より地域により強含みからやや低調と二極化で推移。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5431864
北緯 135度6795582

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)関屋駅(地価相場 67,700円/㎡)二上神社口駅(地価相場 69,000円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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