奈良県香芝市磯壁２丁目１０９０番２３(香芝駅・二上神社口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,900円

2017年01月01日に行った奈良県香芝市磯壁２丁目１０９０番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,900円/㎡としました。

奈良県香芝市磯壁２丁目１０９０番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市磯壁２丁目１０９０番２３
住居表示 
価格85,900円/㎡
交通施設、距離近鉄下田、650m
地積189㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷正直氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正直
価格85,900円/㎡
個別的要因特段すべき個別的要因の変動はない。
地域要因交通接近条件、生活利便性等に優れ、住環境の良好な住宅地域である。需要は堅調で地価は安定した状況にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地であり、近鉄下田駅にも徒歩圏内で商店街街にも近い。地域要因に特段の変更はなく今後とも現状が維持されると判断される。地価は下落から回復基調に戻りつつある。
市場の特性同一需給圏は市内の新興住宅地であるが、「磯壁地区」内が主となる。需要者は当市が大阪のベッドタウンとして位置付けられる事から香芝市居住者及び、県下周辺の市町村並びに大阪からの転入者も見受けられる。交通利便性が高く、不動産の需給関係は比較的安定している。経済状況の先行きに不透明感があるものの、地価の下落は底打ちされた。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模で約1600万円程度、新築の戸建物件は3000万円前後である。
一般的要因大阪のベッドタウンとして発展した。人口も増加し、住宅団地も需要が高い。中和幹線道路、近鉄下田駅前広場などの基盤整備も終了した。

杉本忠樹氏による調査レポート

不動産鑑定士杉本忠樹
価格85,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は一般住宅を主とする住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はほぼ横這いの傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅を主とする住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向からほぼ横這いの傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線、JR和歌山線沿線の概ね香芝市とその周辺市町の圏域。需要者の中心は香芝市及びその周辺市町の居住者であるが同一需給圏外からの転入者も考えられる。標準地は一般住宅の多い戸建住宅地域に所在するが、昨今の地域動向等から需給関係は比較的安定している。標準地の存する地域周辺では建物付の中古物件の取引が中心で、需要の中心となる価格帯は同程度の規模の土地価格のみで1500∼1700万円程度である。
一般的要因香芝市は大阪のベッドタウンとして人口は微増傾向が続いており需給も昨今の経済情勢等より地域により強含みからやや低調と二極化で推移。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5378204
北緯 135度7007116

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県北葛城郡香芝町大字下田字宮北３７２番２奈良県北葛城郡香芝町大字良福寺字久永８５番１奈良県香芝市下田東４丁目５６８番１奈良県香芝市五位堂２７２番１奈良県香芝市下田西４丁目１４３番９奈良県香芝市白鳳台１丁目１１番１１奈良県香芝市真美ヶ丘３丁目６番９奈良県香芝市磯壁３丁目５３番１奈良県香芝市畑５丁目１８１６番奈良県香芝市磯壁６丁目４６２番５５奈良県香芝市狐井２５２番４外奈良県北葛城郡當麻町大字加守４２３番４０奈良県葛城市南道穗１２２番１４奈良県葛城市加守４２３番４０

参考：近隣駅の地価相場

香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)二上神社口駅(地価相場 69,000円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)五位堂駅(地価相場 81,550円/㎡)ＪＲ五位堂駅(地価相場 84,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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