奈良県北葛城郡上牧町大字上牧３６９番１(志都美駅・香芝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,100円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡上牧町大字上牧３６９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,100円/㎡としました。

奈良県北葛城郡上牧町大字上牧３６９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡上牧町大字上牧３６９番１
住居表示 
価格29,100円/㎡
交通施設、距離志都美、1,000m
地積252㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東3.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

倉田智史氏による調査レポート

不動産鑑定士倉田智史
価格29,100円/㎡
個別的要因画地規模が標準的な整形地であり、選好性・代替性に特段の低下は認められない。
地域要因幅員の狭小な既成住宅地域であり、需要者は地元住民が中心であり取引は少なく需要は低調。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後もこの住環境を維持するものと予測。景気は回復しているが地価水準は下落傾向が続いている。今後も暫くはこの傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線、JR和歌山線、近鉄大阪線、近鉄田原本線等の沿線、上牧町及び周辺市町の既成住宅地域の存する圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが地元住民が中心と思料される。地積は約250㎡∼270㎡程度のものが多く中心価格帯は土地のみで700∼800万円程度。土地建物一体の総額は中古取引が中心で把握が困難。幅員狭小な既成住宅地で需要は低調。
一般的要因当町は近年の大規模商業施設のオープン等で生活利便向上は見られるが駅接近性に劣り人口は減少傾向。郡内でも需要低調で地価横ばい乃至下落傾向。

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格29,100円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因地域状況に大きな変化はない。農家住宅地域としては地域が維持できているが、上記一般的要因のもと、地価下落の傾向が続くと思われる。
地域要因の将来予測対象地域を変貌させるような要因は特に存しない。旧集落地域であるが、生活利便性は比較的高いため一部で建物の更新も見られ、当面は現況を維持しつつ推移すると思われる。しかし地価は弱含み傾向が続くと思われる。
市場の特性【需要層】地元住民の世帯分離等による二世代の近居・隣居需要の割合が多いと思われる 【同一需給圏】農業経営や都心との位置関係から価格牽連性をもつのは西和地区の農家集落地域 【特性】対象地域は生産基盤である農地と密接な関連をもつ農家集落地域で、このような地域における需要は分家住宅等限られたものだが、対象地域は駅等との接近性もよく一部の建物は建て替えられ、地域内での世代交代ができているようである。しかし市場限定で地価は弱含み。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5565823
北緯 135度7079522

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県北葛城郡香芝町大字下田字宮北３７２番２奈良県北葛城郡香芝町大字今泉字松ノ内６６９番３奈良県北葛城郡香芝町西真美２丁目５番４奈良県北葛城郡香芝町大字良福寺字久永８５番１奈良県北葛城郡香芝町大字上中字石ダ８６１番５奈良県香芝市下田東４丁目５６８番１奈良県香芝市真美ケ丘１丁目１１番６奈良県香芝市逢坂４丁目９７５番４奈良県香芝市関屋１５８５番４奈良県香芝市平野１０９９番奈良県香芝市五位堂２７２番１奈良県香芝市下田西４丁目１４３番９奈良県香芝市西真美２丁目５番４奈良県香芝市関屋４３０番２奈良県香芝市白鳳台１丁目１１番１１奈良県香芝市狐井２５２番４外奈良県北葛城郡上牧町大字上牧字相谷５９５番７０奈良県北葛城郡上牧町大字上牧字ノセ谷３５２４番３奈良県北葛城郡上牧町葛城台５丁目１２００番３３７奈良県北葛城郡上牧町滝川台１丁目８５６番７奈良県北葛城郡上牧町松里園１丁目９０番２６奈良県北葛城郡上牧町緑ケ丘１丁目３５６６番２５奈良県北葛城郡上牧町友が丘２丁目７２６番１４９

参考：近隣駅の地価相場

志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)五位堂駅(地価相場 81,550円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード