奈良県香芝市穴虫３１３１番４７(関屋駅・大阪教育大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,500円

2017年01月01日に行った奈良県香芝市穴虫３１３１番４７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,500円/㎡としました。

奈良県香芝市穴虫３１３１番４７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市穴虫３１３１番４７
住居表示 
価格55,500円/㎡
交通施設、距離関屋、750m
地積182㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等国定公(普通)

谷正直氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正直
価格55,500円/㎡
個別的要因特段すべき個別的要因の変動はない。
地域要因中規模一般住宅が多い、丘陵地の住宅地である。坂、傾斜地などの自然条件がやや需要を低下させている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅の丘陵地に存する住宅地域であり、今後とも地域要因に特段の変更はなく現状が維持されるものと判断される。生活利便性が不良で需要は低迷し、地価下落は続いている。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、南大阪線及びJR和歌山線の沿線で香芝市が中心となる圏域である。需要者は香芝市内の居住者が大半を占める。駅まで徒歩圏域での交通条件であるが、宅地開発後35年以上を経過した坂の多い住宅地であり、生活利便性は不良である。周辺土地需要は弱含みで推移し、地価下落は依然続いている。土地価格は標準的画地規模で約800万円∼1100万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微増傾向にあり、下田や五位堂付近では不動産需要は高いが、関谷等の郊外地では生活利便性が不良であり不動産の需要は弱い。

鴛海由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士鴛海由美子
価格55,400円/㎡
個別的要因上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因地域状況に大きな変化はないが、上記将来予測や市場特性に記載のとおりで、市場での競争力は相対的に低下している。
地域要因の将来予測熟成した戸建住宅の開発団地で当面はほぼ現況のまま推移していくと予測するが、古い開発で住環境面で見劣りもあり、また最寄駅の利便性に劣ることから競争力は相対的に低下し、地価は弱含みと予測する。
市場の特性【需要層】香芝市とその周辺（同沿線の大阪府下含む）の一次取得者 【同一需給圏】市内とその周辺市町の住宅地全般 【特性】関屋駅周辺は市内では比較的早い時期に開発された住宅地だが、駅性格の劣位、谷合のような地勢から相対的地位が低下、対象地域は北向き傾斜のきつさで特に難しい。最近では供給の中心が近鉄大阪線沿線でも五位堂等に移る二極化で、対象地域の需要は弱含みで中古が中心の市場。中心価格帯は土地50∼60坪で1，000万円程度。
一般的要因南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5499194
北緯 135度6634844

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県北葛城郡香芝町大字今泉字下垣内１２２番奈良県北葛城郡香芝町大字磯壁字北野１１３４番１奈良県北葛城郡香芝町大字穴虫字ウシロ２０５番奈良県香芝市別所５３番３外奈良県香芝市下田西２丁目１３４５番１奈良県香芝市穴虫３１３１番４７奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４

参考：近隣駅の地価相場

関屋駅(地価相場 67,700円/㎡)大阪教育大前駅(地価相場 88,800円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)河内堅上駅(地価相場 81,500円/㎡)上ノ太子駅(地価相場 72,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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