奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４(香芝駅・二上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,500円

2017年01月01日に行った奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４(奈良県香芝市藤山１−２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,500円/㎡としました。

奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県香芝市藤山１丁目９６１番９４
住居表示藤山１−２−８
価格82,500円/㎡
交通施設、距離近鉄下田、800m
地積283㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域
前面道路の状況西5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉本忠樹氏による調査レポート

不動産鑑定士杉本忠樹
価格82,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は一般住宅を主とする環境の良好な住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はほぼ横這いの傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅を主とする環境の良好な住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向からほぼ横這いの傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、近鉄南大阪線、JR和歌山線沿線の概ね香芝市とその周辺市町の圏域。需要者の中心は香芝市及びその周辺市町の居住者であるが同一需給圏外からの転入者も考えられる。標準地は環境の良好な戸建住宅地域に所在し、昨今の地域動向等から需給関係は比較的安定している。標準地の存する地域周辺では建物付の中古物件の取引が中心で、需要の中心となる価格帯は同程度の規模の土地価格のみで2100∼2500万円程度である。
一般的要因香芝市は大阪のベッドタウンとして人口は微増傾向が続いており需給も昨今の経済情勢等より地域により強含みからやや低調と二極化で推移。

平田馨氏による調査レポート

不動産鑑定士平田馨
価格82,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因近鉄下田駅勢圏徒歩圏内の住宅地域であり、当駅前周辺では街路等の整備も進んでいる。また中和幹線への系統連続性も比較的良好である地域。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い環境の良い成熟した住宅地域である現況のみならず、法令規制及び市場性等の観点からも勘案した結果、将来的にも現況程度の地域特性で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線等沿線の香芝市及び周辺市町における街路整然とした住宅地域の圏域。需要者の属性は同一需給圏に地縁的選好性を有する需要者が中心。同一需給圏外からの転入者も認められる。近隣地域は駅徒歩圏に存する街路整然とした住宅地域であり、利便性及び快適性ともに比較的良好な地域である。ただ需要については個別性等により横ばいで推移している地域である。市場における需要の中心となる価格帯は土地90坪で2500万円程度である。
一般的要因香芝市の人口は増加傾向にあるため、地価は強含み傾向にある。ただ市場性の劣る地域では引き続き地価は弱含みで、地価の二極化傾向が認められる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5421976
北緯 135度6965704

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

香芝駅(地価相場 74,700円/㎡)二上駅(地価相場 69,000円/㎡)二上山駅(地価相場 72,000円/㎡)二上神社口駅(地価相場 69,000円/㎡)五位堂駅(地価相場 81,550円/㎡)志都美駅(地価相場 66,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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