地域要因

鉄道駅から徒歩圏外に位置しているがバス便は多く、大規模公園もあって生活利便性は良好。人気のある葛西地区にあって需要は堅調である。

地域要因の将来予測

低層一般住宅のほか事業所等もみられる住宅地域。駅から距離があるが、大規模公園が近く住宅の需要は堅調である。大きな変動要因は認められないため、今後もおおむね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は葛西駅南方のやや駅から離れた住宅地の取引事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺に小規模なアパートも散見されるものの、地主による土地活用がほとんどであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格より低位に試算された。快適性、利便性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや距離があるが、付近には篠崎公園があり住環境は良好な住宅地域である。景気動向等を反映して、地価は若干の上昇傾向にある

地域要因の将来予測

一部空地も見られるが、一般住宅及びアパートが多い既成住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では自用の居住用不動産取引が中心であり、実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域にはアパート等も存するものの、地主による土地活用が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離がある路線商業地域で、地域要因に特段の変化はない。景気動向等を反映して、地価は前年同様に上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

江戸川区内の路線商業地域及び近隣商業地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地の存する地域は、繁華性が比較的低く、賃料水準が低めにおさえられている。さらに収益還元法の適用には想定事項が多いことを勘案すれば、収益価格はやや信頼性に欠けると判断せざるを得ない。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏内の住宅地で、需給は安定している。周辺で区画整理事業等が進行中であり、良好な街並みが形成されつつある。

地域要因の将来予測

一般住宅、小規模作業所等の混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。徒歩圏内の住宅地域で、需給が安定しており、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅の中に小規模作業所等が混在する住宅地域であるが、借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受し得ず、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は船堀駅周辺の事例から得た豊富な資料に裏付けられ、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。

価格決定の理由

周辺地域は戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、葛西駅徒歩限界圏であるものの、住宅地域として熟成している。このような地域にあっては収益物件よりは自用目的のエンドユーザーが需要者層の中心となる。そのような需要者は収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

震災直後は需要が低迷した地域であるが、住環境・学区が人気の地域で、住宅需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

液状化対策の管路インフラ耐震化工事が完了。地域内及び周辺に格別の要因変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。マンション用地の需要は多く、地価は引き続き強含みで推移すると予測。

価格決定の理由

比準価格は、葛西地区の規模の大きい取引事例を中心に、代替関係にある実際の取引事例に基づいた実証的な価格である。一方、開発法による価格は、想定要素を含むが、投資採算性を基に意思決定を行う開発業者の視点を具現した価格である。そこで、市場性を反映した比準価格を標準に、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

浦安駅に近い住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、旺盛な需要を反映して地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

街路がやや狭い地域であるが、都心への接近性に優れる浦安駅に近い立地であることから安定した需要が見込める。利便性重視の傾向が強まっており、今後についても競争力を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

浦安駅徒歩圏内であることから共同住宅も見られる地域であるが、投資採算に合う十分な収益が獲得できないことから土地取引水準に比して収益価格は低位に試算された。同一需給圏は自己の居住用としての需要が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から1．2km前後で、親水公園沿いの緑が多い中規模の住宅地域である。現在の経済動向を反映して、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似地域の取引事例から試算したが、小規模の住宅開発に係る事例が多く、標準地の規模を考慮するとやや割高に求められている側面がある。一方収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。標準地は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格をより重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

浦安駅徒歩圏に位置する混在住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、旺盛な需要を反映して地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都心への接近性に優れる浦安駅徒歩圏に位置しており、安定した需要が見込める。利便性重視の傾向が強まっていることから、今後についても競争力を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

浦安駅徒歩圏内であることから共同住宅も見られる地域であるが、投資採算に合う十分な収益が獲得できないことから土地取引水準に比して収益価格は低位に試算された。同一需給圏は自己の居住用としての需要が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変化はなく、東京方面の不動産好況感と、実態経済の回復の足取りの足踏みの両面の影響を受けており地域要因の激変は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が存する住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認められず、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した事例の選択、補修正及び要因比較が適切に行われ、市場性を反映した信頼性の高い試算価格である。一方、共同住宅も存する地域であり、共同住宅を想定した収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料の収受が困難であり、試算過程の諸元の設定においてもやや流動的な面があり相対的な規範性は低いと判断される。したがって、比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅からやや遠いものの、生活上の利便性に優れた住宅地域である。低金利や景気回復基調を受けて、引き続き安定的な需給関係にある。

地域要因の将来予測

地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の需要が中心であり、投資採算性を反映した収益価格は対象標準地の価格に及ぼす影響力が弱いため、鑑定評価額の決定にあたっては、居住の快適性・利便性が反映された比準価格を標準にすべきものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、低位に試算された収益価格は参考にとどめ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一之江駅から徒歩圏に位置し、小規模住宅やアパートが密集している住宅地域である。地区計画の制定等により新たなまちづくりが期待されている。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の、低層の一般住宅やアパートが連たんする住宅地域。地価は、景気回復の影響を受け上昇するものと考える。地区計画による新しい街づくりが始動しており、将来的には住環境が向上すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、一之江駅と瑞江駅が最寄り駅の住環境が類似の住宅地を中心に求められており、不動産取引市場の実態を良く反映し精度も高い。収益価格は、地主経営のアパートが主であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域であり、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内であり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、緩やかな上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は最寄駅である都営新宿線一之江駅から徒歩圏にあり、生活の利便性及び居住の快適性を重視する住宅地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難く、収益価格がやや低位に試算された。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。街区の整然性に優り、徒歩圏外ながら需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸用の共同住宅も見られるが、現状の賃貸市場から、土地を含めた元本価格に見合った賃料などを収受し得ず、収益価格は低位に求められた。周辺地域も含めて取引は自己の居住目的のものが大半であり、比準価格の説得性は高い。主たる需要者は価格決定に対し、居住性、快適性を重視するのが一般的であるため、相対的信頼性が高い比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

浦安市の旧市街地にあり、地域要因に特段の変動は見られないが、地域内の地価は一般的要因の影響で緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京メトロ東西線浦安駅から徒歩圏にある既成の住宅地域で、比較的安定した地域であり、一般的要因の影響を受け当分は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパートも混在しているが、既存土地所有者の有効利用によるものであり、収益目的の新規土地取引は少なく、殆どが自用の戸建住宅である。土地価格に見合う賃料相場が形成されていないと判断されることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に特段の変動はない。堅調な需要のなか、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏より得られた取引事例に基づき試算した比準価格は、市場参加者が代替競争不動産との比較検討のうえ取引意思を決定することから説得力を有する試算価格である。一方、収益価格は、対象標準地について想定される市場参加者が自用の戸建住宅を求める個人であることから、その説得力は低い。よって、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域は、一般住宅、共同住宅、事業所等が見られる地域であるが、今後は住宅地域として熟成していくと推測される。このような地域にあっては自用目的のエンドユーザーが需要者層の中心となる。そのような需要者は収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から1kmの成熟した住宅店舗の混在する住宅地域である。最近の経済動向を反映し、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか、店舗等も混在する住宅地域であるが、地域要因に特段の変化は見られず、今後とも現状維持で維持するものと予測する。地価は、景気回復の影響を受け上昇するものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、船堀駅が最寄り駅の住環境が類似の住宅地を中心に求められており、不動産取引市場の実態を良く反映し精度も高い。収益価格は、地主経営のアパートが主であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域であり、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。