東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６(西葛西駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


322,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６(東京都江戸川区北葛西２−２７−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を322,000円/㎡としました。

東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区北葛西２丁目６８１番６
住居表示北葛西２−２７−２２
価格322,000円/㎡
交通施設、距離船堀、1,000m
地積70㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、店舗等の混在する住宅地域
前面道路の状況南西6.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森川正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士森川正夫
価格322,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から1kmの成熟した住宅店舗の混在する住宅地域である。最近の経済動向を反映し、地価はやや強含みである。
地域要因の将来予測一般住宅のほか、店舗等も混在する住宅地域であるが、地域要因に特段の変化は見られず、今後とも現状維持で維持するものと予測する。地価は、景気回復の影響を受け上昇するものと考える。
市場の特性同一需給圏は都営新宿線・東京メトロ東西線沿線の最寄駅から徒歩圏の住宅地域で、特に「船堀」駅と「西葛西」駅を最寄りとする圏域は代替性が高い。需要者の属性は、都心へ通勤する区内居住の個人が中心であるが、区外からの転入も見られる。景気の緩やかな回復基準に伴い不動産市況は堅調の為、地価は若干の上昇傾向にある。需要の中心は、土地は70∼100㎡程度で2千万円∼3千万円台後半、新築戸建で4千万円台程度である。
一般的要因円高是正・株価上昇で景気は回復傾向にある。資金調達環境も改善した為、地価は微増傾向となった。江戸川区の1年間の人口は約0．9％増である。

岡村淑子氏による調査レポート

不動産鑑定士岡村淑子
価格322,000円/㎡
個別的要因地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。
地域要因船堀駅徒歩圏内の標準的な住宅地域で地域要因の特別の変動は見られない。需給も安定的である。
地域要因の将来予測低層の住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変化はないので、当分の間現状維持と予測する。需給は概ね安定的で地価水準は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は都営新宿線や東京メトロ東西線沿線に位置する低層住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は自己居住用の不動産を求める第1次・第2次取得者層の個人や地元不動産開発業者等である。住環境が比較的良好で一定の需要があり、供給予備地もあり需給は安定し、地価は堅調に推移している。需要の中心は、土地は70∼100㎡で2000∼3000万円台程度、新築戸建は4000万円台程度である。
一般的要因住宅金利低下により住宅需要は堅調であるが、建築費の高止まりや需要者の所得の伸びが限定的であることから、市場にはなお不安定要素がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6776958
北緯 139度858131

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都江戸川区西一之江町１丁目８６４番３東京都江戸川区堀江町２７３１番ほか３筆の一部東京都江戸川区平井５丁目１１８１番東京都江戸川区西葛西１丁目２４７１番２５東京都江戸川区北葛西４丁目１番４３東京都江戸川区北葛西四丁目２０番１０東京都江戸川区宇喜田町１４２６番４東京都江戸川区一之江六丁目４１番１６東京都江戸川区南小岩二丁目７７５番３

参考：近隣駅の地価相場

西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)南砂町駅(地価相場 360,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード