東京都江戸川区南葛西３丁目１０番３(西葛西駅・葛西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


319,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区南葛西３丁目１０番３(東京都江戸川区南葛西３−１０−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を319,000円/㎡としました。

東京都江戸川区南葛西３丁目１０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区南葛西３丁目１０番３
住居表示南葛西３−１０−４
価格319,000円/㎡
交通施設、距離葛西、1,600m
地積170㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が見られる閑静な住宅地域
前面道路の状況西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤貴好氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤貴好
価格320,000円/㎡
個別的要因規模が大きく総額面でやや不利であるが、分割利用も可能であり、とくに影響はないものと判断される。
地域要因鉄道駅から徒歩圏外に位置しているがバス便は多く、大規模公園もあって生活利便性は良好。人気のある葛西地区にあって需要は堅調である。
地域要因の将来予測低層一般住宅のほか事業所等もみられる住宅地域。駅から距離があるが、大規模公園が近く住宅の需要は堅調である。大きな変動要因は認められないため、今後もおおむね現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はおおむね区内南部の住宅地域で、駅から徒歩圏外の地域について代替性が高い。需要者の中心は区内居住の個人が中心で、千葉方面からの転入も見られる。アクセスにやや難があるが、葛西地区の人気を反映して住宅需要は堅調である。金融緩和等により需要者の購買意欲は強く、価格は上昇傾向が続いている。土地は2500∼3500万円程度、新築の戸建物件は敷地100㎡以下で総額4000∼4500万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因東京郊外住宅地として発展し、千葉方面からの流入もある。住宅を中心に需要は底堅く、金融緩和等の影響で地価水準は小幅上昇で推移している。

権藤幸憲氏による調査レポート

不動産鑑定士権藤幸憲
価格318,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した既成の住宅地域であり、地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。
地域要因の将来予測近隣地域は最寄駅から徒歩圏外の既成の住宅地域であり、変動要因は特になく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。近隣地域は街路区画が比較的整然としており地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は江戸川区内の地下鉄東西線最寄駅から徒歩圏を超える付近の住宅地域である。市場参加者は個人及び中小の不動産業者が主体である。市場の中心価格帯は土地で5000万円前後で土地を細分化した建売等では土地建物で4000万円∼5000万円程度である。都心への交通利便性及び生活上の利便性が良いことから、区外及び周辺から流入する需要者が見られることから需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因国内経済は金融緩和や景気政策の実施等により景気は回復しつつあり、当該地域の住宅需要の増加等、地価に影響が及んできている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度66822052001953
北緯 139度8584747314453

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)南砂町駅(地価相場 360,000円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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