地域要因

完了した中野四丁目地区再開発に続き、中野駅周辺で複数の再開発構想があり、今後近隣地域に及ぼす大きな変動要因として、その影響が注目される。

地域要因の将来予測

店舗事務所を中心とした商業地域として熟成しているが、中野駅南口周辺の再開発計画が具体化しつつあることから、今後はやや発展的に推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 駅前立地で規模も比較的大きく、店舗、事務所を中心に多様な用途を背景とした需要がある。投資採算性や収益性に依拠した価格形成も認められるが、現実の市場では立地の稀少性や優位性がより強く志向され、この立地特性を反映しつつ需要者の求める投資採算性等をも内包した比準価格は実証的で説得力を有し重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野駅南口に再開発構想があるが、当該近隣地域への影響は限定的と見られ、現状では市場の特性、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿道の店舗、マンション等を中心とした地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 店舗兼マンションや沿道サービス店舗を中心に自用賃貸問わず多様な用途を背景とした需要がある。投資採算性や収益性を選択指標とした価格形成も認められるが、現実の市場における多様な取引目的等及び近時の市場動向を反映し、かつ需要者の求める収益性等も内包した比準価格は実証的で説得力を有し重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺再開発の影響等、投資用収益物件の需要が旺盛で、中野駅周辺商業地域の内、比較的繁華性の低い桃園通り沿い商店街地価も強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中野通り背後の「近隣商業地域」として熟成しているが、共同住宅等の住宅需要も近年増加傾向にある。地価は昨今の経済情勢や周辺都市整備事業の影響を反映し、総じて上昇基調にあるものと予測した。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い取引事例につき、JR中央線沿線物件の繁華性、及び立体利用に影響を及ぼす容積率等に着目した適切な分析が為されており、客観性・実証性に長ける。一方、賃料想定等が適切に為された投資運用観点からのアプローチによる収益価格も理論値としての説得力を有するが、市場面での実証性にやや欠ける。従って、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、更に、代表標準地との規準検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟している。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

JR中央線高円寺駅徒歩圏内の戸建住宅を中心とした住宅地域である。特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するものと判断する。地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

第1種中高層住居専用地域に所在するが、対象地規模に収益性の高い共同住宅を建築するのは困難である。周辺にはアパート等も散見されるが、土地所有者による資産の有効活用を目的とするものが多く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。市場における取引も、個人の居宅利用を目的とした取引が多いことを踏まえ、本件では、説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野駅を最寄とする早稲田通り沿い商業地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い取引事例から試算し市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ早稲田通り沿いの商業地域の地域性に基づき収益性を反映した理論的な価格であるが、変動要因を内包する。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性及び対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野駅新北口駅前広場が整備されつつある。駅周辺では今後も再開発が続く予定だが、現状では、市場の特性、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

共同住宅の多い住宅地域として熟成している。中野四丁目地区の再開発が完了したが特に大きな影響はなく今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は横這いからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は中層の共同住宅を主体とする住宅地域で都心への通勤者や通学者を対象とした賃貸物件も多い。賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格の規範性も認められるが、現実の市場では共同住宅用地としての希少性に着目した価格形成が行われる傾向が強く、近時の市場動向を反映した比準価格は優れて実証的で重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野駅徒歩圏の低層住宅地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格形成要因の変動は特に認められず、中規模一般住宅が多く見られる既成住宅地域として当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い事例から求め、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住宅地であることから低位に求められた。当該地域は居住環境良好な低層住宅地域として成熟しており、戸建住宅を中心とし賃貸住宅は散見される程度で、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の一般住宅、共同住宅が多い居住環境良好な熟成した低層住宅地として、地域要因に特段の変化は見られず、地価は堅調な上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅、共同住宅が多い居住環境良好な住宅地域として熟成しており、今後とも現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は堅調な上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中小規模の一般住宅、共同住宅が多く、容積率が比較的高い住宅地域のため収益性も居住快適性もどちらも志向される地域であるが、標準地の地積が100㎡未満であり、また間口・奥行の関係から、収益価格はやや低位に試算された。従って標準地と類似性がある規範性の高い複数の取引事例から試算して実勢市場を反映した実証的な比準価格を鑑定評価額として採用して、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い飲食店舗密集地として需要は底堅く、また駅北口地区街づくりの影響もあり、顧客流動性、繁華性が高まっており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅前商店街の一郭にある小規模飲食店舗等密集地であり、当分は現状を維持するものと予測される。近年の中野駅北口地区街づくりの進展に伴い、顧客流動性が高まり、地価水準は強含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引より求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、投資対象の個別性、収益性を反映した規範性の高い価格である。市場の需要者は、その立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も十分比較検討のうえで意思決定をするものと判断される。よって本件では、比準価格、収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地の存する地域は，方南通り沿いの商業地域として地価に影響を及ぼすような大きな変化は特に認められない。地価は全体的に上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地域は，方南通り沿いの路線商業地域として，将来的にも概ね現状を維持していくものと思われる。地域における地価水準は，中野区内の商業地域全般における上昇基調を反映して，当該地域においても上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は，方南通り沿いの中小規模の店舗，事務所等が見られる路線商業地域である。賃貸用店舗・事業所も少なくないが，取引は自用目的もある。また，幹線通り沿いの路線商業立地であるが，商業繁華性は高くなく，取引市場の実勢が重要な価格指標となっている。したがって，取引事例比較法による比準価格をやや重視し，収益還元法による収益価格を参酌して，さらに，代表標準地との検討を踏まえて，鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

警察大学跡地における再開発は完了したが、区役所の移転及び跡地等の再開発、中野駅舎等の建築構想があり、今後変化が見込まれる。

地域要因の将来予測

JR中野駅に近い中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。商業地域として熟成しているが、中野四丁目地区再開発の影響を受けて地価水準は上昇傾向にあり、周辺地区のさらなる再開発が予定されている。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル等が多くみられる駅前商業地域である。取引事例については広域に同一需給圏をとらえて取引事例を収集分析して試算価格を査定した。一方収益価格は規範性のある事例を集め、最有効使用の店舗付事務所ビルを想定して試算価格を査定した。いずれの価格も規範性があると判断されるが、需要が強い点を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模な小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はない。需要は底堅く、地価水準はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

小規模な小売店舗等が多い近隣商業地域として成熟しており、現状のまま推移していくものと予測される。地価水準はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり説得力を有する。収益価格は店舗共同住宅の建築を想定して試算されている。近隣地域は小規模な小売店舗を中心とした地域であり、自己使用の個人事業者及び法人、収益物件開発を目的とする買主によって取引される傾向にあると思料される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

環状7号線沿いの路線商業地域で、繁華性は低く変化は認められないが、まとまった土地はマンション需要がある。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

環七通り沿いの中低層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域に特段の変化は生じておらず、当面現状のまま推移していくものと思われる。地価はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

当該地域は小規模店舗経営の自用の個人事業者と賃貸等の収益目的の法人が需要者で、取引が行われる。従って、市場性を反映した比準価格は信頼性が高い。収益価格は当該地域は需要が弱く賃料水準は低いため、価格は低くなった。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

野方駅から徒歩圏の成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内の利便性の高い住宅地域として熟成しており、賃貸需要も多く見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。幹線街路沿いの店舗、事務所兼共同住宅の立地として需要は堅調であり、一般的要因の影響により地価は上昇した。

地域要因の将来予測

中層の店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ地域として熟成しており、今後もこの傾向が続くものと予測する。不動産需要も回復基調にあり、今後の地価も引き続き上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集しえた。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人が中心であり、本件での収益価格は信頼性が高い。採用した還元利回り等の指標も規範性が高い。よって市場性の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中野富士見町駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京メトロ丸ノ内線（分岐線）駅徒歩圏内の成熟した低層住宅地域である。当該地域に特段の変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が多い。周辺には共同住宅も散見されるが、地主の資産の有効活用を目的としたものが多く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、相対的に比準価格の説得力の方が収益価格のそれを上回るものと思料する。したがって、本件では説得力に富む比準価格を標準とし、収益価格をも参酌した上で、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR線からやや南側に位置する、中小戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、東中野駅から徒歩圏で生活利便性も高く、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅や共同住宅が多く存する利便性の高い住宅地であり、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は住環境と利便性の高さを反映し、やや上向きで推移すると予測される。

価格決定の理由

最寄駅の利便性が高い中小規模の戸建住宅を中心として共同住宅も見られる住宅地域であるが、需要の中心は自用戸建用地取得目的の個人であり、収益性よりも快適性・利便性が重視される傾向にある。したがって、市場性を反映し、信頼性、代替性の高い取引事例から得られた比準価格がより説得力を有する試算価格であると判断し、比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅舎の建替えは終了し、成熟した商業地でもあり、特段の変動要因は認められない。駅前立地で稀少性を有し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅前商業地域として成熟しており今後も現状を維持するものと予測する。地価水準としてはやや上昇傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

中野区及びその周辺区の商業地域から広範囲に取引事例を収集し適切な事例の選択を行った。求められた比準価格は、市場性を反映した説得力を有する試算価格である。一方、市場参加者の特性に適合した収益価格も、詳細に検討が加えられ、相応の説得力を有する試算価格である。以上の検討の結果、規範性のある事例を収集し得た実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新たな開発計画等の特筆すべき要因は認められないが、建物の建替え等の動きは認められる。地価はやや上昇していると判断される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、自用目的の住宅地としての需要が中心であり、賃貸目的の居住用不動産としての需要は従たる目的と考えられるので、収益性よりも、居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を採用し、これに収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として成熟化しており、戸建住宅需要及び投資用需要は底堅く、不動産需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が多い住宅地域であり、周辺では、戸建用地の細分化、共同住宅化が進んでいる。地価水準は上昇傾向である。

価格決定の理由

戸建住宅のほか共同住宅も多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己居住用が中心であるが、賃貸用も多い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

方南町駅及び中野富士見町駅から徒歩圏内に存する、成熟した住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京メトロ丸ノ内線（分岐線）駅徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域である。当該地域については特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

第1種中高層住居専用地域に所在し、戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域である。周辺にはアパート等も散見されるが、土地価格に見合うような賃料水準が形成されているケースは少なく、相対的説得力は比準価格が収益価格を上回るものと思料する。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野坂上駅近くに存する路線商業地域であり、需要も底堅い。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京メトロ丸ノ内線中野坂上駅周辺の成熟した店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね横這いから上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

路線商業地域であり、市場参加者は自社ビル使用を目的とする法人や投資・開発目的の不動産会社である。当該地域では収益性も重視されているが、利回りが低下している現在の市場の状況を考えると、相対的に比準価格の説得力が高いものと思料する。したがって本件では、比準価格を標準とし、収益価格をも参酌した上で、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中野区南部の、都心へのアクセスに優れた住宅地域でる。地域要因の変動は特段認められないが、需要は安定的で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅のなかに、共同住宅等も散見される、成熟した低層住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと思われる。地価は上昇傾向にあると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の住宅地域から類似性の高い事例を収集して比較検討を行っており、市場性を反映した説得力の高い価格が求められた。これに対し、収益価格はやや低位に求められた。当該エリアは、アパート等も散見されるが、戸建住宅が多く、取引も自己使用目的が中心となっている。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。