東京都中野区弥生町２丁目２４番７外(中野新橋駅・中野富士見町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


927,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区弥生町２丁目２４番７外(東京都中野区弥生町２−２１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を927,000円/㎡としました。

東京都中野区弥生町２丁目２４番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区弥生町２丁目２４番７外
住居表示弥生町２−２１−６
価格927,000円/㎡
交通施設、距離中野新橋、近接
地積210㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況西11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

稲野邉俊氏による調査レポート

不動産鑑定士稲野邉俊
価格924,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動は認められない。
地域要因駅舎の建替えは終了し、成熟した商業地でもあり、特段の変動要因は認められない。駅前立地で稀少性を有し、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測駅前商業地域として成熟しており今後も現状を維持するものと予測する。地価水準としてはやや上昇傾向に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は中野区及び周辺区における商業地域と判定される。市場参加者は、収益目的、資産保有目的の投資法人、不動産会社等が想定される。駅前や高容積が見込まれる広幅員道路に位置する土地及び複合不動産に対する需要は根強いが、供給は限られている。利回りの低下により地価の上昇傾向は継続していると思料され、土地の中心価格帯を㎡あたり80万円から100万円程度と把握した。
一般的要因景気は、緩やかな回復基調が続いている。金融緩和の効果による地価の動きもあるが、先行きは不透明である。

佐藤俊夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤俊夫
価格930,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄駅前の好立地な商業地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。取引需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域として熟成しており、地域内に特段の変動要因はなく、今後当面は現状を維持するものと予測する。駅至近の立地条件から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、主として中野区及びその周辺区内の鉄道駅前や幹線道路・準幹線道路沿いに立地する商業地域である。需要の中心は主に収益獲得・資産保有を目的とする法人・不動産会社等である。駅前かつ高容積を享受できる立地特性から商業繁華性は高く、好立地の商業地域内における物件の供給は限定的で、取引需要は底堅く、地価水準は強含んでいる。個別性ゆえ中心価格帯の把握は困難であるが、標準地規模で概ね土地総額として2億円前後程度と把握される。
一般的要因景気は総じて緩やかな回復傾向にあり、都心部を中心として不動産の需給動向は底堅く、区内の不動産市況は強含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6924589
北緯 139度6745326

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中野新橋駅(地価相場 584,000円/㎡)中野富士見町駅(地価相場 506,500円/㎡)西新宿五丁目駅(地価相場 533,500円/㎡)新中野駅(地価相場 554,000円/㎡)幡ヶ谷駅(地価相場 630,000円/㎡)初台駅(地価相場 630,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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