東京都中野区本町２丁目４３２番１１(中野坂上駅・中野新橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,290,000円
2016年01月01日に行った東京都中野区本町２丁目４３２番１１(東京都中野区本町２−４９−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,290,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都中野区本町２丁目４３２番１１ |
| 住居表示 | 本町２−４９−１２ |
| 価格 | 1,290,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 中野坂上、50m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北25.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
杉浦綾子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉浦綾子 |
|---|---|
| 価格 | 1,290,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動は見受けられない。対象標準地と代替関係にある不動産と比較した競争力は普通程度。 |
| 地域要因 | 中野坂上駅近くに存する路線商業地域であり、需要も底堅い。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 東京メトロ丸ノ内線中野坂上駅周辺の成熟した店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。特に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね横這いから上昇傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、主として、JR中央線及び東京メトロ丸ノ内線駅勢圏を中心とする路線商業地域である。主な需要者は、投資・開発目的の不動産会社等を中心に自社ビル使用を目的とする法人である。都心への接近性に優れる当該地域に対する需要は根強いが供給がやや不足している。土地についての中心価格帯は、対象標準地規模で21千万円∼22千万円程度である。 |
| 一般的要因 | 円安や株高等の下支えにより、地価は概ね上昇傾向にあるが、海外経済の影響に対する不安もある。 |
稲野邉俊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 稲野邉俊 |
|---|---|
| 価格 | 1,300,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 街道沿いの商業地域として成熟しており、特に地域要因の変動は認められない。駅近で高容積率が見込める立地であり、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 街道沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状のまま推移していくものと予測される。地価水準としてはやや上昇傾向に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏を、中野区内及び隣接区内の商業地域と判定した。需要者は、大手不動産会社、外資系投資法人のほか、中小法人等も想定され、収益目的または資産保有目的で市場に参入する。街道沿いの商業地は、容積率が高く稀少性を有することから、需要は強いが、供給は限られており、取引件数も少ない。取引件数が少なく相場の把握は困難であるが、土地の中心価格帯は1㎡あたり100万円前半と思料され、利回りの低下により地価は上昇傾向にある。 |
| 一般的要因 | 景気は、緩やかな回復基調が続いている。金融緩和の効果による地価の動きもあるが、先行きは不透明である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6969891 北緯 139度6804654 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
中野坂上駅(地価相場 630,000円/㎡)中野新橋駅(地価相場 584,000円/㎡)西新宿五丁目駅(地価相場 533,500円/㎡)新中野駅(地価相場 554,000円/㎡)東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)西新宿駅(地価相場 630,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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