地域要因

三軒茶屋駅近くの駅前商業地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も商業地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は三軒茶屋駅に近い栄通り沿いの中低層の小売店舗ビル、飲食店舗ビル等の建ち並ぶ近隣商業地域。地域内で格別の変動要因は認められないため、当分は現状維持のままで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格が収益価格より高く試算されたので市場及び近隣地域について分析をすると、対象標準地は三軒茶屋駅近く、飲食店舗等が並ぶ比較的繁華性の高い商店街に存する。このため当該市場への参加者は自己利用目的での取引のほか、投資運用目的の需要も認められ、収益性も判断材料の一つとして価格形成されていると考えられる。このため比準価格と収益価格を比較考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

人気の高い東急田園都市線沿線で、都心部から比較的近く、利便性にも優るため、需要は旺盛で、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅や共同住宅等が混在する地域であるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。投資意欲、戸建住宅等に対する取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であることから居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められた、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

建物の建替えが見られるものの、その他は特段の変動はない。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、特記すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

店舗ビル、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、高度利用が可能であることから、市場性のみならず、収益性も求められる地域である。繁華性が高く収益性が良好な地域の特性を考慮し、収益性を反映した収益価格及び取引の実態を反映した比準価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駒沢大学駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も低層住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は国道246号線背後に存し比較的狭い私道沿いに、木造戸建住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地として成熟しており、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で都心部利便性もある住環境も良好な熟成した低層住宅地で需要は堅調で地価上昇傾向が継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏の一般住宅にアパート等が建ち並ぶ比較的住環境良好な熟成した低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅にアパート等が建ち並ぶ熟成した低層住宅地であることに鑑み、取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺には賃貸アパート等が比較的多く見られる地域ではあるが、住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことによりやや低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、アパートが多い住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価は上昇傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から比較的利便性ある住環境もほぼ良好な低層住宅地域であり、需要は堅調に推移し地価は上昇傾向が継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩で比較的利便性ある一般住宅を中心とする比較的熟成した住環境良好な低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都心部利便性ある中規模一般住宅等を中心とする熟成した低層住宅地であることに鑑み、取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺には賃貸アパート等も見られるものの、住環境や快適性が重視される一般住宅が中心の低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことによりやや低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

中高層の店舗兼事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中高層の店舗兼事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は路線商業地域であり、需要者は、投資目的の法人又は個人投資家や不動産業者並びに店舗又は事務所等の業務用不動産としての利用を目的とする事業者であり、収益性のみで価格が決定されていないと考えられる。したがって、同一需給圏内において広域的に事例を収集し、適切に補修正・要因比較を行った比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への利便性の高い住宅地として熟成した地域で、特に大きな変動要因等はない。底堅い土地需要により、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、都心部に近い住宅地域で、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ土地の利用状況にある。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

取引事例比較法では、類似地域で発生した対象地と代替性の高い取引事例を収集し、規範性の高い価格が試算された。周辺に賃貸用住宅も多く見られ、土地残余法により収益性からのアプローチを行った。本件では、対象地域の取引実態を反映した信頼性の高い取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけることが妥当と判断した。さらに代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある祖師ヶ谷大蔵駅を最寄り駅とする戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩で利便性ある幹線道路線商業地で需要は全般に堅調で地価上昇傾向が継続している。その他、特に地域要因変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅からの利便性にも優り、沿道に中小規模の店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地である近隣地域の特性及び店舗、事務所、店舗兼共同住宅等収益物件が取引の中心で、自営の店舗併用住宅等も見られる状況等を総合的に考慮勘案して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

環状7号線背後の閑静な住宅地であり、住環境も整っており、住宅需要が旺盛であるため、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする比較的閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は比較的閑静な低層住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新代田駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は2階建の木造一般住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域住民向けの近隣商業地域である。繁華性などはやや弱いものの、兼用賃貸住宅などの需要もあり、背後住宅地同様に取引需要は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣住宅地向けのサービス（小規模な物販、飲食店舗）を提供する近隣商業地域である。利用形態に影響を生じさせる特段の要因は確認されなかったため、当面は現状のまま推移するものと判断した。

価格決定の理由

自己営業目的または現状収益目的での取得が中心であり、実際の市場性を反映した比準価格の信頼性は高い。他方、低層階店舗、上層階は賃貸住宅といった賃貸需要も認められるものの、近隣地域は商業繁華性が弱く元本に見合った賃料収入を収受しえないため、収益価格は比準価格と比して低位に試算された。以上から、本件では代表標準地との検討も踏まえつつ、比準価格を重視し収益価格を比較考量することにより鑑定評価額を決定した。

地域要因

駒沢大学駅徒歩圏内の住宅地域であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅にアパート等も見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が最寄駅から徒歩圏内なので賃貸アパートも見られるものの、自用目的の取引が中心となっている地域であるため、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。