東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９(都立大学駅・学芸大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


749,000円

2017年01月01日に行った東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９(東京都目黒区柿の木坂２−２５−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を749,000円/㎡としました。

東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都目黒区柿の木坂２丁目１８９番９
住居表示柿の木坂２−２５−２５
価格749,000円/㎡
交通施設、距離都立大学、840m
地積193㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

紺谷昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士紺谷昌弘
価格749,000円/㎡
個別的要因北道路の中間画地で、市場性・競争力等の変動は、特にない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。なお、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、画地が細分化される傾向があるものの、今後とも居住環境の良好な住宅地域として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、目黒区内の東急東横線沿線を中心とする居住環境良好な住宅地域である。需要者は、目黒区内外の個人及び転売目的の不動産業者等が中心となる。個人は、比較的所得水準が高く、40代∼50代の買替層が多い。東急東横線沿線の住宅地は、良好な住環境と交通利便性から需要は安定的である。取引価格水準は、140∼200㎡程度の画地で1∼1．5億円であるが、最近は、100㎡程度で8000万円前後といった細分化した物件が多い。
一般的要因目黒区の人口は微増傾向であり、東京都の増加率を下回っている。土地取引件数は、消費税増税施行時の落ち込みから持ち直している。

浅井康徳氏による調査レポート

不動産鑑定士浅井康徳
価格749,000円/㎡
個別的要因北側で区道に面した中間画地で、市場における競争力に影響を及ぼす個別的要因の変動はない。
地域要因一般住宅を主とする住環境良好な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、需要は堅調で地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測中規模の低層戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。
市場の特性同一需給圏は、目黒区内の東急東横線沿線の各駅から徒歩圏にある住環境良好な住宅地域である。需要者の中心は、自用の戸建住宅を求める目黒区及び隣接区の所得水準の比較的高い個人であり、良好な住環境から底堅い需要が認められる。市場の中心価格帯は、150∼200㎡程度の画地で1億∼1．5億円であるが、近年は50∼100㎡程度の画地で総額を抑えた4千万∼9千万円前後の取引も見られる。
一般的要因目黒区の人口は増加傾向にあり、土地取引件数・建築着工件数とも増加傾向、取引価格は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度623631
北緯 139度6748849

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都目黒区大岡山２丁目４４番９東京都目黒区碑文谷４丁目１４番１５東京都目黒区上目黒２丁目２００２番８東京都目黒区駒場１丁目８２８番５東京都目黒区中央１丁目６１４番７外東京都目黒区緑が丘３丁目３１８２番１東京都目黒区中根２丁目８３番４東京都目黒区碑文谷六丁目１２５番８東京都目黒区柿の木坂一丁目２８７番２東京都世田谷区代田１丁目３７０番２

参考：近隣駅の地価相場

都立大学駅(地価相場 749,000円/㎡)学芸大学駅(地価相場 739,500円/㎡)駒沢大学駅(地価相場 607,000円/㎡)祐天寺駅(地価相場 822,500円/㎡)三軒茶屋駅(地価相場 678,000円/㎡)自由が丘駅(地価相場 781,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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