地域要因

近隣地域の地域要因の変動は特に無いが経済環境の先行き不透明感の為、地価は下落傾向に有る。

地域要因の将来予測

今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周囲の環境の変化は少なく、当面は現況を維持すると予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は共同住宅も見受けられるが、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の有る取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の地域要因の変動は特に無いが経済の先行き不透明感、商業地域への需要停滞を受け、地価は下落傾向に有る。

地域要因の将来予測

今後とも店舗、営業所、事務所地が中心の現状の特性を維持していくものと思料する。商業施設の集積が見受けられ、土地利用が成熟しつつある地域である。

価格決定の理由

賃貸用の店舗と自用の店舗が混在する既成の商業地域であり、収益物件も期待出来る地域である。自用としての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も充分に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧尾島町の中心商業地域であり、空き店舗も目立ち不動産需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

評価対象不動産の存する近隣地域は、自己使用目的の取引が多く商業用賃貸市場の成熟が低い地域であること等から、土地価格に見合う賃料徴収ができず、収益価格は低位に求められる傾向にある。よって本件においては比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存工業地域であるが、景気回復の影響等により不動産需要が回復傾向にある。

地域要因の将来予測

北関東自動車道及び東毛広域幹線の全線開通の影響等により工場用地取得の増加が期待されるものの、当分の間は現状の特性を維持していくと予測する。地価は需要が増加しているため、下げ止まり傾向にあると予測する。

価格決定の理由

評価対象不動産の存する地域は①費用の経済性が重視される工業地域であり、全体的な経営採算バランスのうえに成り立つという特有の性格を有すること②自社工場が多い地域で賃貸市場が未成熟であり、自己使用目的での取引が一般的であることを考慮のうえ、代表標準地との均衡に留意して、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心部の住宅地域で、利便性等を考慮した土地需要は強含みが継続している。地価は底値水準にありやや上昇傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

市内中心部における利便性良好な住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は値頃感に基づく中心部回帰の影響は依然顕著で、需要の増加が継続し需給動向は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

市営共同住宅、一般共同住宅も混在するが、土地価格に見合った賃料水準は形成されていないため収益目的の土地取引は少なく、収益価格は低位に試算された。対象標準地が存する近隣地域は、居住の快適性等を重視するほぼ中心部に位置する住宅地域で、取引時点及び地域要因の類似性が強い規範性を有する取引事例から適切な比準価格が求められたので、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市郊外の小規模分譲地等の住宅地域であり、新開発基準等の影響を受けているが、値頃感等から地価の下落率は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

太田市郊外の小規模一般住宅が多い新興住宅地域で、円安等による基幹産業の業績好調等を受けて土地の需要は安定的に推移し、地域要因の変動要因は特になく当分の間は現状にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、小規模、中規模住宅の混在する既成住宅地域でアパート等も見られる住宅地域である。当該地域は、賃貸市場としての熟成度は低く、土地に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、当該近隣地域の状況等を考慮し、快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地の検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路背後の住宅地域で生活利便性性が概ね良好な事から需要は堅調である。

地域要因の将来予測

太田市郊外の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、市内基幹産業の業績好調等を受け土地の需要は安定的に推移し、当面は現状維持で推移していくものと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、居住の快適性、生活利便性を重視する地域である。アパート等の共同住宅は少なく、標準地は規模も小さく共同住宅の想定は困難なため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内における格安に供給された宅地等との競合により需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域に格別な変動要因はなく今後とも現状の特性を維持していくものと予測する。地価は新開発基準に基づく格安物件と競合しているため、地価は下落幅は縮小するものの、当分の間は下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

評価対象不動産の存する近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は採用しない。よって本件においては、居住の快適性・利便性を重視する自用地中心の住宅地域であるため、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性の良い中心部周辺の住宅地域で、基幹産業の好調さに牽引され、需要は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

市内中心部周辺の住宅地域で、今後も現況の特性が継続していくものと推測する。人口が増加傾向にあり基幹産業の業績も好調のため、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周囲にアパート等も見受けられるが、一定の規模を有している画地に限られる。標準地は画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。従って快適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡を得ており妥当であると判断される。

地域要因

農地や空地が散見され、今後も住宅地として供給が期待され、割安感がある事から一定の住宅需要は見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、居住の快適性、生活利便性を重視する。アパート等の共同住宅は少なく、対象地は規模が小さく共同住宅の想定は困難なため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市郊外の小規模分譲地等の住宅地域であり、新開発基準等の影響を受けているが、値頃感等から地価の下落率は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

太田市郊外の区画、街路が整然とした住宅地域で、円安等による基幹産業の業績好調等を受けて土地の需要は安定的に推移し、地域要因の変動要因は特になく当分の間は現状にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、新興の住宅地域でアパート等の収益物件が混在している住宅地域である。当該地域は賃貸市場としての熟成度は低く、土地に見合う賃料水準等が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当該近隣地域の状況等を考慮し、当該地域は快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地の検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内幹線道沿いの路線商業地域で、地価の相対的割安感並びに地元基幹産業絡みの需要回復感も伺われ需要動向はやや強含みの傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地元基幹産業の業績好調さも反映されるが、物件の市場滞留期間はまだ長期化を有し土地価格に見合う賃料水準が得られず収益価格はやや低位に試算された。従って、同一路線上の事例を含む類似性の強い事例等を収集し、取引時点にやや異なるが地域要因に類似性の強い事例及び規模等に類似性を有する事例等採用し規範性ある比準価格が求められたので、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

太田市郊外に位置する小規模住宅地域で、割安感からか、地価下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

太田市郊外の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、市内基幹産業の業績好調等を受け土地の需要は安定的に推移し、当面は現状維持で推移していくものと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、居住の快適性、生活利便性を重視する地域である。アパート等の共同住宅は少なく、標準地は規模も小さく共同住宅の想定は困難なため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

発展傾向にある人気の路線商業地域であり、商業地としての繁華性が増している。

地域要因の将来予測

低層店舗等の進出が多く、今後も路線商業地域として発展していくものと予測する。地価は底値レベルにあり需要が増加傾向にあることから、今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

評価対象不動産の存する近隣地域は、自己使用目的の取引が多く商業用賃貸市場の成熟が低い地域であること等から、土地価格に見合う賃料徴収ができず、収益価格は低位に求められる傾向にある。よって本件においては、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした良好な住宅地域である。高齢化が進展し、発展性にも限界が見られるが、駅至近であり、供給が少なく、一定の引き合いが見られる。

地域要因の将来予測

太田駅北口至近の住宅地域であり、供給不足等から地価は上値を探る。今後も現状維持傾向にて推移すると予測される。

価格決定の理由

需要の中心は自用の戸建住宅であるため賃貸物件は少なく、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅用地であるため、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場の実勢を反映した実証性の高い比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部の住宅地域で、利便性等を考慮した土地需要は依然強含みにある。地価は底値水準にありやや上昇傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

市内中心部における利便性良好な住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は値頃感に基づく中心部回帰の影響は顕著で、需要の増加は依然継続するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく間口も狭いため、経済合理性や建物配置から見た市場性を有する床面積を確保した共同住宅の想定は困難で規範性に劣るため収益価格は試算しない。対象標準地が存する近隣地域は、居住の快適性等を重視する住宅地域で、周辺地域での小規模分譲地の成約状況は依然良好で市場滞留期間も短い。当該市場の特性を反映した規範性の高い比準価格が求められたので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。