地域要因

海浜幕張駅前の商業地で、賃料水準の特段の上昇は見られないが、投資用不動産の積極的な売買が見られる状況にあり、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

海浜幕張駅南口の大型店舗ビルを中心とする駅前商業地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると予測する。地価は、投資物件への需要増から取引利回りの低下が継続し、上昇基調を予測する。

価格決定の理由

近隣地域内には賃貸物件も多く、建物の高層化による商業施設等の集積度も高い地域であり、収益性を重視する地域であが、取引にあたってはJR京葉線・総武線沿線の主要駅前の商業地の取引価格水準を重視して地価形成がなされているものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、一般経済情勢等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR駅徒歩圏外の住宅地域であるが、居住環境により安定的な需要がある。地域内の地価はやや強含みながらも安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや強含みながらも安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多く、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産賃貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

臨海部の高速道路に隣接する中小工場、営業所等が多い準工業地域で格別の地域要因の変動はない。流通施設等の需要増で地価は若干上昇基調にある。

地域要因の将来予測

高速道路隣接の国道沿いの中小工場・営業所等が多い準工業地域である。変動要因はなく今後も現状を推移すると予測される。交通の利便性等から物流施設需要増が見込め、地価はその影響で、やや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の建物が中心の中小規模の準工業地域であり、貸工場、倉庫等の収益用案件はあまり見られず、また土地価格に即応した賃料は期待できないと判断できる地域でもあるため、収益価格の試算を断念した。本件は幹線道路への接近性、利便性や関連産業との位置条件等に着目して価格形成がなされ、かつ自用目的取引が主体の準工業地域にあるため、市場性を反映した比準価格を採用し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東日本大震災により、液状化の被害を受けた臨海部の住宅地域であるが、地価は取引の増加により安定化傾向にある。

地域要因の将来予測

 埋立事業による区画整理された住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は液状化等震災の影響により下落基調だったが、居住環境に優れること等から安定化傾向と予測する。

価格決定の理由

 近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性を重視する戸建住宅が連担する区画整然とした住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。したがって、実証的で説得性のある取引事例を採用し、その開差についても検討して比準価格を決定していることから比準価格を採用することを妥当と判断して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路事情等の周辺環境等がやや劣る既存の住宅地域で、依然として土地需要が回復しているとは判断できず、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域には地元地主所有のアパート等は散見されるが、公法上の規制により賃貸住宅等の投資目的の土地需要は殆ど無く、自己使用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用し、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

概ね成熟した住宅地域であり、格別な地域変動要因はなくしばらくは現況を維持して行くものと予測する。JR「新検見川」駅へも徒歩圏であり、地価は今のところ強含みで推移している。

価格決定の理由

近隣地域周辺にアパートも見られるが、3の（3）−1の理由により収益還元法は採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。同手法は、地域の価格水準を決定している実際の取引事例に基づく実証的な手法である。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも十分留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠隔な近隣商業地域であるが、背後住宅地域の安定化、取引増加等に影響を受け、地価は横這いからやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 団地を背後に控えた幹線道路沿いの商業地域で、当面、格別の変動要因はなく現状を維持するものと予測する。地価は、背後住宅地との関連性が強く、安定化傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 対象標準地は、マンション・戸建住宅等の住宅地域を背後に控えた最寄駅からやや遠い商業地域にあって、商業系事業者向けの賃貸需要は総じて弱く、新規の賃貸物件はアパート・マンション等住宅系が需要の中心で、賃料等も元本と果実との間の相関関係がやや希薄である。よって、規範性の高い比準価格を標準として収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で、JR幕張本郷駅徒歩圏にあることから宅地需要は根強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅を中心にアパート、マンション等が混在する住宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価は堅調な需要に支えられ、上昇基調と予測する。

価格決定の理由

収益物件を資産保有目的で購入する事例は見られるが、収益物件建築のために土地を購入する事例はほとんどなく、市場参加者の観点から収益還元法は適用しない。比準価格は多数の取引事例の中から事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっての意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災の影響が残り、地価は弱含みで推移してきたが、国内景気の回復傾向及び地価の底値感等から、地価は昨年同様、ほぼ横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幕張本郷駅を最寄駅とする住宅地域で、震災の影響は見られたものの、特段の変動要因は見られないため、現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、横這い又は若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地の規模・形状等では、経済合理性や市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幕張駅を最寄り駅とする街路条件の優れない古い住宅地であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

地域要因の将来予測

地域性を変動させる様な大きな環境の変化等は見られず、当面は現状を維持していくものと予測される。今後地価は、一般的要因の動向、周辺地域の取引から判断し、横這い∼微上昇の範囲で推移していくものと予想。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺には地主が相続対策等で建てたファミリー向けアパートが見られるが、都心部の賃貸需要の高い投資採算性等から収益物件が建てられる場所ではないので、収益還元法（土地残余法）は価格の指標とならないので不採用とした。当該標準地周辺では過去の取引価格を軸に相場（地価水準）が形成されており、比準価格を重視すべきと判断した。以上より比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な店舗等がみられるが中高層のマンションも多くみられる商業地域である。繁華性は無く、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

周囲にはマンションも多い中の小さな商業地で、商業地としての熟成度は低い。今後も大きな変化はなく現況のまま推移するものと思料され、地価は景況にもよるが概ね横這いから若干の強含みと予測する。

価格決定の理由

各試算価格は上記のとおりとなった。吟味するに、比準価格は類似性のある商業地域の事例を広く収集し求められたものである。収益価格は投資採算性に着目した価格であるが地価に見合う賃料を得られておらず低く求められたものと判断される。従って試算価格の調整に当たっては、比準価格を現実を反映した実証的な価格として重視しつつも商業地のため収益価格も若干考量することとし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅徒歩限界圏に存するものの、都心へ通勤するサラリーマン層の住宅需要が十分見込める地域であり、これに関し特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩限界圏に存する戸建住宅を中心とした標準的な住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。また、地価については堅実な住宅需要を踏まえ緩やかな上昇傾向にて推移するものと思料される。

価格決定の理由

 上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であることから説得力を有するものである。一方、収益価格は戸建住宅を中心とした住宅地域であり賃貸需要が弱く共同住宅の想定に馴染まないことからその試算を行わなかった。したがって、本件評価にあたっては、比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、共同住宅等の用途の多様性も見込め利便性も高い。地域要因に格別の変動要因は見られない。需給は安定している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内の一般住宅やマンション等が混在する利便性の高い住宅地域である。格別な変動要因は見られず、当分の間は現状のまま推移すると予測される。地価水準は、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅や共同住宅等が混在する住宅地域である。周辺地域賃貸物件の収益性は、取引価格指標と成り得る賃料水準にはなっておらず、合理的賃貸市場が形成されてないため、本件では収益性を反映した収益価格を試算しなかった。よって、居住の快適性、利便性等に基づき市場で形成された市場性がある実証的で規範性が高い比準価格を採用し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。