千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６(稲毛海岸駅・検見川浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


160,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６(千葉県千葉市美浜区真砂１−９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を160,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６
住居表示真砂１−９−１６
価格160,000円/㎡
交通施設、距離稲毛海岸、800m
地積247㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

足立順子氏による調査レポート

不動産鑑定士足立順子
価格160,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣や市場競争力について、特段の変動要因はない。
地域要因JR駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、東日本大震災以降下落していた地価も安定化傾向にある。
地域要因の将来予測臨海部に位置する区画整然とした戸建住宅地域で、震災直後は液状化被害の影響で不動産需要が低迷し地価は下落傾向にあったが、近年では需要も徐々に回復しつつあり、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市のうち、JR京葉線・総武線沿線の駅を最寄り駅とする区画整然とした住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する40代前後の都心通勤者が中心であるが、隣接市からの流入も見られる。居住環境良好な熟成した住宅地域であり、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は3000∼4500万円程度、敷地分割による小規模な新築戸建住宅の相場は3000∼3500万円程度である。
一般的要因美浜区の人口はほぼ横ばい傾向で推移しており、高齢化が進んでいる。H28年前期の不動産取引件数は増加傾向にあり、取引価格は安定化している。

飯田重隆氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田重隆
価格160,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏内の区画整然とした品等の高い住宅地域である。若干弱含みの状況が続いていたが底値感が出て下げ止まっている。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域で周辺地域は戸建住宅が建ち並んでいる。今後も現状を維持する地域で6年前の東日本大震災の影響からは心理的にも回復した。好環境な住宅地で地価は今後は横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京葉線及び総武線各駅を最寄駅とした住環境に恵まれた住宅地域。需要者は都内通勤者が多く、40代以上のサラリーマンが中心。熟成した地域で中古住宅が市場の中心であるが東日本大震災で液状化被害があったことから、画地分割の新規物件も見られ、心理的な影響はまだ若干残っている。中古住宅で4千万円前後の物件が中心と思われるが、建売は土地が細分化され4千万円前後の取引もみられる。
一般的要因千葉市美浜区は日本全体の景気感及び東日本大震災の心理的影響からもほぼ回復し、整然とした好環境から横這いまたは若干の強含み傾向がみられる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6347305
北緯 140度0701899

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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