千葉県千葉市美浜区高浜５丁目３７番４２(稲毛海岸駅・検見川浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
168,000円
2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区高浜５丁目３７番４２(千葉県千葉市美浜区高浜５−４−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を168,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県千葉市美浜区高浜５丁目３７番４２ |
| 住居表示 | 高浜５−４−１４ |
| 価格 | 168,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 稲毛海岸、700m |
| 地積 | 185㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴口紀夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴口紀夫 |
|---|---|
| 価格 | 167,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 震災・液状化によるインフラ被害はほぼ回復。区内住宅地の地価は横這い圏の動きとなった。不動産取引を含め、今後の地域経済の回復が期待される。 |
| 地域要因の将来予測 | JR京葉線「稲毛海岸駅」、稲毛海浜公園にも徒歩圏の熟成した閑静な住宅地域で、今後とも同様な推移を辿るものと思料する。震災の影響は殆ど解消、地価は基調として下落傾向を脱し、横這いに転ずるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圈はJR京葉線沿線で、最寄駅へ徒歩圏の浦安市、習志野市、千葉市の圏域である。需要者は東京・千葉在住の40歳代以上が大半を占める。近隣地域は区画整然とした住宅地域で、震災の影響は殆ど解消し、一部で地盤改良工事も進められており、需要回復の兆しが見られる。需要の中心となる価格帯は土地価格で2，500万円∼3，500万円前後、中古戸建物件で3，000万円∼4，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 雇用環境の改善による可処分所得増。長期にわたる金融緩和効果が加わり、緩やかな景気回複基調が続いている。不動産市況の活発化が期待される。 |
小野坂圭裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小野坂圭裕 |
|---|---|
| 価格 | 168,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東日本大震災により、液状化の被害を受けた臨海部の住宅地域であるが、地価は取引の増加により安定化傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 埋立事業による区画整理された住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は液状化等震災の影響により下落基調だったが、居住環境に優れること等から安定化傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京葉線、総武線沿線の住宅地域であり、特にJR京葉線沿線に存する住宅地域と価格牽連性が高い。需要者は、40代∼50代の都心へ通勤するサラリーマン世帯が多数を占める。埋立地の居住環境が良好な住宅地域で、千葉市の中でも住宅地として人気の高いエリアであった。需要は、震災による液状化被害等により減少し、現在もやや弱含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で3，000万円台、戸建住宅で4，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 美浜区の人口はほぼ横ばいながら、高齢化が進行している。不動産の取引は最近は増加し、価格は安定化傾向と認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度62755629999999 北緯 140度0674374 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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