千葉県千葉市花見川区幕張本郷７丁目３５番５(幕張本郷駅・京成大久保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


216,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市花見川区幕張本郷７丁目３５番５(千葉県千葉市花見川区幕張本郷７−３５−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を216,000円/㎡としました。

千葉県千葉市花見川区幕張本郷７丁目３５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市花見川区幕張本郷７丁目３５番５
住居表示幕張本郷７−３５−１１
価格216,000円/㎡
交通施設、距離幕張本郷、1,000m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

足立順子氏による調査レポート

不動産鑑定士足立順子
価格216,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣や市場競争力について、特段の変動要因はない。
地域要因JR駅から徒歩圏の熟成した住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はない。地域内の地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は住宅地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR総武線及び京成本線沿線の習志野市東部及び千葉市西部に位置する住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次及び二次取得者層が中心であるが、圏外からの流入も見受けられる。駅から徒歩圏の区画整然とした熟成した住宅地域であり、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は3000万円前後、新築建売住宅は4500万円前後である。
一般的要因花見川区の人口は微減傾向で推移しており、高齢化が進んでいる。H28年前期の不動産取引件数は微増傾向で、取引価格には二極化傾向が見られる。

小野坂圭裕氏による調査レポート

不動産鑑定士小野坂圭裕
価格216,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR線から徒歩圏の優良住宅地域で、都心への通勤圏として堅調な需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住環境の良好な住宅地域で、今後とも同様の住環境が維持されるものと予測する。JR駅徒歩圏内の住宅地における堅調な需要を背景に、地価はやや上昇傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏はJR総武線・京成千葉線沿線で、概ね千葉市・習志野市の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住するサラリーマン世帯で、JR駅徒歩圏にあるため圏外からの転入者も見られる。最寄駅を中心に中小規模の建売物件等、住宅供給は活発であり、JR駅から徒歩圏の住宅地域にあるため需要も安定している。土地は3，000万円∼4，000万円、新築の戸建住宅は4，000万円∼4，500万円前後が取引の中心を占める。
一般的要因花見川区の人口は微減傾向、高齢化が進んでおり、不動産の取引状況について件数は平成28年前期微増、価格は二極化が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6728897
北緯 140度0502655

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)実籾駅(地価相場 113,000円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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