千葉県千葉市花見川区幕張本郷３丁目６番１４(幕張本郷駅・幕張駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


236,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市花見川区幕張本郷３丁目６番１４(千葉県千葉市花見川区幕張本郷３−６−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を236,000円/㎡としました。

千葉県千葉市花見川区幕張本郷３丁目６番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市花見川区幕張本郷３丁目６番１４
住居表示幕張本郷３−６−３
価格236,000円/㎡
交通施設、距離幕張本郷、750m
地積248㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝錬太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士勝錬太郎
価格236,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域で、JR幕張本郷駅徒歩圏にあることから宅地需要は根強く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅を中心にアパート、マンション等が混在する住宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。地価は堅調な需要に支えられ、上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市内のうちJR総武線沿線駅徒歩圏の住宅地域で、対象標準地は自己使用不動産に区分され、典型的な市場参加者は自己の居住を目的とする個人で、都心に通勤する一次取得者層が主である。中心となる価格帯は、対象標準地の規模で4，500∼6，000万円、総額との関連で規模の大きい物件は市場滞留期間が長くなる傾向にある。
一般的要因個人消費はこのところ足踏みが見られるものの、雇用情勢は改善され、設備投資・住宅建設は増加傾向にある。

幸村英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士幸村英樹
価格236,000円/㎡
個別的要因建築造成予定等、対象地の周囲に格別な変化はなく、また、需要者の選好に影響を及ぼす、対象地自体の想定しうる個別的要因の変化は認められない。
地域要因幕張本郷駅から徒歩圏内の区画整理事業によって出来た住宅地域で、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測良好な住環境等を変動させる地域要因は見られず、当面は現状を維持していくものと予測される。今後地価は、一般的要因の動向、周辺地域の取引から判断し、上昇基調で推移していくものと予想。
市場の特性同一需給圏は、千葉市及び隣接市を含めた住宅地域一円と判定し、需要者の属性は、主に市内に在住している東京方面へ通勤するサラリーマン層が中心である。近隣地域及び周辺地域は、最寄り駅から近い、区画整理事業の行われた街区及び画地が整然とした花見川区でも人気の高い住宅地域で、需要者は比較的年収の高い世帯が目立つ。中心価格帯は規模にもよるが、土地で3，500万円∼6，000万円、戸建住宅では総額5，000万円以上の取引も散見される。
一般的要因景気は不透明感を強めており、所得格差等が不動産の選別に強く作用し、地域間の地価動向に格差がより生じるものと予測する。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6676235
北緯 140度0445551

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)海浜幕張駅(地価相場 160,000円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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