千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２(京成稲毛駅・稲毛海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


212,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２(千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３−１−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を212,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２
住居表示稲毛海岸３−１−４０
価格212,000円/㎡
交通施設、距離京成稲毛、850m
地積1,201㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、営業所等が多い路線商業地域
前面道路の状況北東50.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小菅教良氏による調査レポート

不動産鑑定士小菅教良
価格212,000円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は見られない。
地域要因一般的要因の影響を受けているものの、特別な地域要因の変動は見られない。取引件数は少ないが、需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測千葉市中心部に近く、背後に住宅地が広がる幹線道路沿いで、自動車通行量が多く、一定の需要が見込まれる。地価動向は回復基調にあると予測される。
市場の特性同一需給圏は、京成「稲毛駅」南西方の駅に近い路線商業地域を中心とする主に千葉市内および習志野市内の圏域。近隣地域は国道14号沿い南西側の路線商業地域である。需要者は近隣の住宅居住者を中心的な顧客対象とする小売店、飲食店、営業所を経営する事業者が主である。市場の需給動向は、回復基調にあると思われる。取引水準としては、画地規模で様々であるが、土地価格は1，200㎡程度で2億5千万円前後が中心である。
一般的要因千葉市内の商業地域の取引件数は少ないが、周辺の住宅地の地価動向を反映して、価格は安定しつつある。

小林功武氏による調査レポート

不動産鑑定士小林功武
価格212,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との比較における優劣は普通程度であり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。
地域要因国道沿いのロードサイド店舗が建ち並ぶ路線商業地域であるが、その地域要因につき特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測国道沿いに飲食店舗、自動車販売等の営業所が建ち並ぶ路線商業地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。地価については、周辺背後地の改善基調を踏まえ穏やかな上昇を以って推移するものと思料する。
市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び習志野市における国道、県道沿い乃至その背後の広幅員な道路に面する商業系の地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、ロードサイド店舗の出店を全国展開する事業法人等が挙げられる。市場の需給動向としては、経済事情にやや不透明な側面があるもののその需給は改善基調にあると思料する。需要の中心となる価格帯は、画地規模により左右されるが土地のみで2億5000万円∼3億円程度であると思料される。
一般的要因千葉駅西口の再開発を起点とし、駅ビルの新装及び東口の再開発も始まり、市中心部における発展が今後市全体へと広がっていくことが期待される。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6355749
北緯 140度0799584

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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