千葉県千葉市美浜区磯辺４丁目６３番６１(検見川浜駅・稲毛海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


158,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区磯辺４丁目６３番６１(千葉県千葉市美浜区磯辺４−５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を158,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区磯辺４丁目６３番６１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区磯辺４丁目６３番６１
住居表示磯辺４−５−５
価格158,000円/㎡
交通施設、距離検見川浜、1,100m
地積206㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林功武氏による調査レポート

不動産鑑定士小林功武
価格158,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との比較における優劣は普通程度であり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。
地域要因震災による液状化の影響がほぼ無くなったといえる状況にあり、また昨今では敷地分割を前提とした取引が多く見受けられるようになってきている。
地域要因の将来予測震災による液状化の影響がほぼ無くなったといえる状況にあると思料される。また、地価については下落傾向につき底を打った感がある。
市場の特性 同一需給圏は、JR京葉線沿線を中心とした千葉市内における住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性は、市内及び東京方面へ通勤するサラリーマン層が中心である。市場の需給動向としては、震災による液状化の影響がほぼ無くなるなか底堅い住宅需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで3，000万円∼3，500万円程度であるが、昨今では敷地分割による新築分譲で2，800万円∼3，500万円程度といった取引も存する。
一般的要因千葉駅西口の再開発を起点とし、駅ビルの新装及び東口の再開発も始まり、市中心部における発展が今後市全体へと広がっていくことが期待される。

富井康司氏による調査レポート

不動産鑑定士富井康司
価格157,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域周辺では、震災による液状化対策工事が進行中で、市場性の回復も進んでいるため地価は概ね横這いに入ってきており、今後はやや強含みで推移する可能性もあるところと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR京葉線沿線で駅から徒歩圏内外の千葉市及びその隣接市を含む住宅地域一円。需要者は千葉市又は隣接市の居住者で、千葉市内及び東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、中古住宅のほか画地の細分化による建売分譲など。中心価格帯は、土地が総額2．8∼3．5千万円程度で、新築分譲が画地割りの上で2．8∼3．5千万円程度。
一般的要因景気は緩やかな改善傾向にあるものの世界情勢は変動傾向にあって，その影響下で先行きは予断を許さない状況にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6302532
北緯 140度0599269

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１千葉県千葉市美浜区磯辺３丁目６９番１４９千葉県千葉市美浜区真砂３丁目１０番４千葉県千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８千葉県千葉市美浜区真砂５丁目９番１４千葉県千葉市美浜区真砂１丁目４番８６千葉県千葉市美浜区幕張西６丁目９番１２千葉県千葉市美浜区真砂４丁目１４番２千葉県千葉市美浜区高浜５丁目３７番４２千葉県千葉市美浜区真砂２丁目７番５千葉県千葉市美浜区磯辺７丁目５８番１３６千葉県千葉市美浜区真砂５丁目４０番５千葉県千葉市美浜区磯辺１丁目１５番１４０

参考：近隣駅の地価相場

検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)海浜幕張駅(地価相場 160,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード