千葉県千葉市花見川区花園５丁目５４番８(新検見川駅・検見川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


223,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市花見川区花園５丁目５４番８(千葉県千葉市花見川区花園５−１６−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を223,000円/㎡としました。

千葉県千葉市花見川区花園５丁目５４番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市花見川区花園５丁目５４番８
住居表示花園５−１６−１７
価格223,000円/㎡
交通施設、距離新検見川、600m
地積146㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野坂圭裕氏による調査レポート

不動産鑑定士小野坂圭裕
価格223,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR線から徒歩圏の優良住宅地域で、都心への通勤圏として堅調な需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住環境の良好な住宅地域で、今後とも同様の住環境が維持されるものと予測する。JR駅徒歩圏内の住宅地における堅調な需要を背景に、地価はやや上昇傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏はJR総武線・京成千葉線沿線で、概ね千葉市・習志野市の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住するサラリーマン世帯で、JR駅徒歩圏にあるため圏外からの転入者も見られる。最寄駅を中心に中小規模の建売物件、住宅供給等は活発であり、JR駅から徒歩圏の住宅地域にあるため需要も安定している。土地は3，000万円∼4，000万円、新築戸建住宅は4，000万円∼4，500万円前後が取引の中心を占める。
一般的要因花見川区の人口は微減傾向、高齢化が進んでおり、不動産の取引状況について件数は平成28年前期微増、価格は二極化が認められる。

三原良作氏による調査レポート

不動産鑑定士三原良作
価格223,000円/㎡
個別的要因現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。
地域要因新検見川駅を最寄り駅とする住環境が良好な花園5丁目地区の住宅地域で、需給関係は堅調であり、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると予測する。需給関係は堅調で、地価については強含み基調を予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市、習志野市に所在するJR総武線・京葉線、京成千葉線沿線各駅から徒歩圏の住宅地域が圏域。需要者は市内及び都心部への通勤者が大半を占め、1次・2次取得者層が中心で、圏外からの転入も見られる。地域はJR駅から徒歩圏内の住環境が良好な住宅地域で、周辺地域での住宅供給も多いが、需要は底堅く、地価は強含み基調である。土地は45坪前後で30∼35百万円程度、新築戸建で40∼45百万円台程度が需要の中心である。
一般的要因景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。今後も雇用・所得環境の改善傾向のなかで、緩やかな回復が期待される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度654992
北緯 140度0764554

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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