千葉県千葉市花見川区幕張町１丁目７６７５番５２(海浜幕張駅・幕張駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


151,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市花見川区幕張町１丁目７６７５番５２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を151,000円/㎡としました。

千葉県千葉市花見川区幕張町１丁目７６７５番５２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市花見川区幕張町１丁目７６７５番５２
住居表示 
価格151,000円/㎡
交通施設、距離海浜幕張、1,700m
地積195㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

足立順子氏による調査レポート

不動産鑑定士足立順子
価格151,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣や市場競争力について、特段の変動要因はない。
地域要因JR駅徒歩圏外の住宅地域であるが、居住環境により安定的な需要がある。地域内の地価はやや強含みながらも安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや強含みながらも安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR総武線・京葉線・京成電鉄千葉線沿線で、概ね千葉市北西部及び習志野市の住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する30代∼40代の一次取得者層が大半で、一部に圏外からの転入者も見られる。区画整然とした既存の熟成した住宅地域であり、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は2500∼3000万円前後、新築戸建住宅の相場は4000万円前後である。
一般的要因花見川区の人口は微減傾向で推移しており、高齢化が進んでいる。H28年前期の不動産取引件数は微増傾向で、取引価格には二極化傾向が見られる。

小林功武氏による調査レポート

不動産鑑定士小林功武
価格151,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との比較における優劣は普通程度であり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。
地域要因比較的区画整然とした住宅地域であり、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測最寄駅からバス便となる戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思料される。また地価については、地域における住宅需要を踏まえ穏やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR京葉線及び総武線沿線における千葉市内に存する住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、市内及び東京方面へ通勤するサラリーマン層が需要の中心である。市場の需給動向としては、最寄駅バス便となる住宅地域であるが比較的堅調な住宅需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで3，000万円程度、新築戸建で4，000万円∼4，500万円程度である。
一般的要因千葉駅西口の再開発を起点とし、駅ビルの新装及び東口の再開発も始まり、市中心部における発展が今後市全体へと広がっていくことが期待される。

環境情報

地形・地質

内水面

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6591273
北緯 140度0437664

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

海浜幕張駅(地価相場 160,000円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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