千葉県千葉市美浜区幕張西１丁目７７４６番４(幕張本郷駅・新習志野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
158,000円
2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区幕張西１丁目７７４６番４(千葉県千葉市美浜区幕張西１−７−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を158,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県千葉市美浜区幕張西１丁目７７４６番４ |
| 住居表示 | 幕張西１−７−４ |
| 価格 | 158,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 幕張本郷、1,400m |
| 地積 | 199㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
秋葉節久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 秋葉節久 |
|---|---|
| 価格 | 157,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は北西側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。 |
| 地域要因 | 震災の影響が残り、地価は弱含みで推移してきたが、国内景気の回復傾向及び地価の底値感等から、地価は昨年同様、ほぼ横這い傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 幕張本郷駅を最寄駅とする住宅地域で、震災の影響は見られたものの、特段の変動要因は見られないため、現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、横這い又は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主としてJR総武線、JR京葉線沿線で、千葉市美浜区、花見川区、習志野市内の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する1次・2次取得者層であり、圏外からの転入者も見られる。震災による液状化被害により需要は減少したが、その後は回復傾向に転じ、地価もほぼ横這いとなっている。土地は、対象標準地の規模で30∼35百万円程度、新築戸建住宅は、総額で40百万円台が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 千葉市美浜区の住宅地の地価水準は、液状化の影響により弱含みであったが、底値感等から、横這い又は一部地域では若干の上昇傾向に転じている。 |
綿引信孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 綿引信孝 |
|---|---|
| 価格 | 158,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩又はバス便利用の住宅地域である。居住環境は整備された地域であり、液状化からほぼ回復し、地価も回復傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅からやや離れてはいるが住環境が整備されている熟成した住宅地域である。災害被害からの地価の回復が進み、今後は、さらなる地価の上昇、安定化方向に推移することが予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、千葉市、習志野市内のJR総武線、同京葉線、京成千葉線沿線各駅から徒歩又はバス便等利用の住宅地域である。需要者は、東京方面に通勤するサラリーマン及び同一需給圏内に居住又は通勤するサラリーマン等である。居住環境等は整備された住宅地域であり、液状化等に基づく影響もやや懸念されるものの、需要は改善方向と考えられる。市場の中心価格帯は、土地は2，000∼3，000万円、新築戸建住宅は4，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 千葉市美浜区の地価水準は、液状化現象の改善の影響で、良好な住環境地域では回復傾向である。高齢化は、やや進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6675815 北緯 140度033981 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)新習志野駅(地価相場 150,000円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)海浜幕張駅(地価相場 160,000円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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