千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外(幕張本郷駅・京成大久保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


160,000円

2017年01月01日に行った千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外(千葉県習志野市花咲１−１７−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を160,000円/㎡としました。

千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外
住居表示花咲１−１７−１１
価格160,000円/㎡
交通施設、距離幕張本郷、950m
地積272㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東3.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

幸村英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士幸村英樹
価格160,000円/㎡
個別的要因建築造成予定等、対象地の周囲に格別な変化はなく、また、需要者の選好に影響を及ぼす、対象地自体の想定しうる個別的要因の変化は認められない。
地域要因JR幕張本郷駅から徒歩圏にある戸建住宅中心の住宅地域で、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏にある台地上の古い住宅地域であり、地価に影響を与える格別の価格形成要因の変動の兆しはない。JR総武線沿線の住宅地需要は堅調で、今後も緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、習志野市及び隣接市を含めた住宅地域一円と判定し、需要者の属性は、主に市内及び隣接市等に在住している東京方面へ通勤するサラリーマン層が中心である。近隣地域及び周辺地域は、古くから市街化した地域で、やや雑然としているが、通勤利便性の良好なJR総武線沿線にあるため、地価は安定的に推移している。中心となる取引価格帯は、土地で2，500万円∼4，000万円台、新築戸建住宅では5，000万円を越すと売れゆきが鈍る。
一般的要因景気は不透明感を強めており、所得格差等が不動産の選別に強く作用し、地域間の地価動向に格差がより生じるものと予測する。

足立順子氏による調査レポート

不動産鑑定士足立順子
価格160,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣や市場競争力について、特段の変動要因はない。
地域要因高台の熟成した住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はない。不動産価格は強含みながら安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は高台の住宅地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は強含みながら安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR総武線・京成本線沿線のうち、概ね習志野市東部及び千葉市西部の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する30代∼40代の一次取得者層が大半で、一部に圏外からの転入者も見られる。既存の熟成した住宅地域で新規供給は少ない地域であるが、高台に位置する居住環境により需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は、ミニ開発された新築戸建住宅の相場は3000万円∼4000万円前後である。
一般的要因習志野市の人口は微増傾向で、高齢化率は県平均より低い。H28前期の不動産取引件数は増加傾向にあり、取引価格は安定化している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6790195
北緯 140度0480822

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)実籾駅(地価相場 113,000円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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