千葉県千葉市花見川区幕張町１丁目１２６５番１(幕張駅・幕張本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
132,000円
2017年01月01日に行った千葉県千葉市花見川区幕張町１丁目１２６５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を132,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県千葉市花見川区幕張町１丁目１２６５番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 132,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 幕張本郷、1,200m |
| 地積 | 169㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中、小規模一般住宅、アパートが多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
三原良作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三原良作 |
|---|---|
| 価格 | 132,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。 |
| 地域要因 | 道路事情等の周辺環境等がやや劣る既存の住宅地域で、依然として土地需要が回復しているとは判断できず、地価は横這い傾向である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主に千葉市内のJR総武線、京成千葉線沿線各駅から徒歩圏の住宅地域が圏域。需要者は市内及び都心部への通勤者が大半を占め、市内在住の地縁的選好性を有する30∼40歳台の一次取得者が中心。狭小道路も多い既存住宅地であるため、駅周辺の区画の整った住宅地と比べ圏外からの転入は少ないが、需給関係は概ね均衡状態を維持している。土地は50坪前後で20∼25百万円程度、新築戸建で32∼39百万円台程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。今後も雇用・所得環境の改善傾向のなかで、緩やかな回復が期待される。 |
鈴口紀夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴口紀夫 |
|---|---|
| 価格 | 132,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏の住宅地域であり、現下の不動産市況を反映して地域全体の住宅需要は堅調に推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主として千葉市内のJR総武線、京成千葉線沿線の駅徒歩圏に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は都心への通勤可能地域でもあるため一次取得者層を中心として30歳∼40歳代のサラリーマン層である。現況は自然発生的に形成された住宅地域で、区画整理された住宅地に比し市場競争力は相対的に弱い。戸建住宅の新築価格総額は3，000万円∼4，000万円程度、土地では2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 雇用環境の改善による可処分所得増。長期にわたる金融緩和効果が加わり、緩やかな景気回複基調が続いている。不動産市況の活発化が期待される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6641629 北緯 140度0485243 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)海浜幕張駅(地価相場 160,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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