千葉県習志野市袖ケ浦４丁目１０番８(京成津田沼駅・幕張本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


139,000円

2017年01月01日に行った千葉県習志野市袖ケ浦４丁目１０番８(千葉県習志野市袖ケ浦４−１０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を139,000円/㎡としました。

千葉県習志野市袖ケ浦４丁目１０番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県習志野市袖ケ浦４丁目１０番８
住居表示袖ケ浦４−１０−８
価格139,000円/㎡
交通施設、距離京成津田沼、1,800m
地積247㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野坂圭裕氏による調査レポート

不動産鑑定士小野坂圭裕
価格139,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因閑静な区画整然とした住宅地域であり、震災後インフラの復旧により地価は安定化傾向にある。
地域要因の将来予測 東日本大震災により様相が一変した地域であったが、インフラの復旧が完了した。震災前は居住環境良好な住宅地域として根強い需要があり、今後の地価は安定化傾向と予測される。
市場の特性 同一需給圏は、JR総武線、JR京葉線、京成本線沿いの船橋市、習志野市等の圏域に存する住宅地域。需要者は圏内に居住し東京都心等へ通勤する30歳代∼40歳代の一次取得者が中心にて、圏外からの流入も見られる。JR津田沼駅圏の住宅地は東京都心への利便性が良く、震災後需要は弱含みであったが回復傾向にある。最近は土地の細分化の傾向が認められる。土地は、3，000万円前後、新築戸建は4，500万円前後が市場の中心となる価格帯である。
一般的要因習志野市の人口は微増ながら、高齢化は進んでいる。不動産の取引については件数は増加、価格は上昇が認められる。

渡邊一夫氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊一夫
価格139,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。私鉄駅からはやや距離のある埋立の住宅地域である。震災後、取引は徐々に回復し、地価は横ばいで推移した。
地域要因の将来予測地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は概ね横ばい圏内で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、習志野市、千葉市及び船橋市内で、JR総武線・京葉線及び京成本線・千葉線の各駅を中心とする住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する都心方面への通勤者である一次及び二次取得者が中心。近隣地域を含む臨海部の住宅地域は、震災の影響により取引減少、地価下落が続いたが、概ね需要は回復している。取引の中心となる価格帯は、土地は約250㎡で35百万円前後、土地を細分化した新築建売住宅で38百万円前後。
一般的要因国内外の需要低迷、円高の進行等により悪化した大企業製造業の景況感は、海外経済の回復、11月の米国大統領選挙後の円安等により上向いた。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6724474
北緯 140度0268149

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県千葉市美浜区磯辺７丁目６７番１３５千葉県千葉市美浜区幕張西１丁目７７４６番４千葉県習志野市鷺沼台３丁目１１００番８千葉県習志野市津田沼３丁目１１１３番２３千葉県習志野市袖ケ浦５丁目１９番１７千葉県習志野市鷺沼３丁目１３５０番５８千葉県習志野市津田沼６丁目１５４１番千葉県習志野市袖ヶ浦６丁目１５番５千葉県習志野市津田沼６丁目１５３０番３千葉県習志野市藤崎１丁目２８４番５千葉県習志野市鷺沼４丁目１５６６番８

参考：近隣駅の地価相場

京成津田沼駅(地価相場 167,000円/㎡)幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)新習志野駅(地価相場 150,000円/㎡)津田沼駅(地価相場 181,000円/㎡)谷津駅(地価相場 197,500円/㎡)京成大久保駅(地価相場 133,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード