千葉県千葉市美浜区真砂４丁目１４番２(検見川浜駅・検見川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


166,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区真砂４丁目１４番２(千葉県千葉市美浜区真砂４−１４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を166,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区真砂４丁目１４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区真砂４丁目１４番２
住居表示真砂４−１４−２
価格166,000円/㎡
交通施設、距離検見川浜、750m
地積231㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野坂圭裕氏による調査レポート

不動産鑑定士小野坂圭裕
価格166,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東日本大震災により、液状化の被害を受けた臨海部の住宅地域であるが、地価は取引の増加により安定化傾向にある。
地域要因の将来予測 埋立事業による区画整理された住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は液状化等震災の影響により下落基調だったが、居住環境に優れること等から安定化傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏は、京葉線、総武線沿線の住宅地域であり、特にJR京葉線沿線に存する住宅地域と価格牽連性が高い。需要者は、40代∼50代の都心へ通勤するサラリーマン世帯が多数を占める。埋立地の居住環境が良好な住宅地域で、千葉市の中でも住宅地として人気の高いエリアであった。需要は、震災による液状化被害等により減少し、現在もやや弱含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で3，000万円台、戸建住宅で4，500万円前後である。
一般的要因美浜区の人口はほぼ横ばいながら、高齢化が進行している。不動産の取引は最近は増加し、価格は安定化傾向と認められる。

勝錬太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士勝錬太郎
価格166,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で、震災に対する将来不安も薄まり、宅地需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測東日本大震災による液状化被害が発生した地域で、液状化対策は比較的迅速に対応されている。エンドユーザーによる取引も見られ始め、地価は順調に改善されつつある。
市場の特性同一需給圏は千葉市内のうちJR京葉線沿線駅徒歩圏の住宅地域で、対象標準地は自己使用不動産に区分される。典型的な市場参加者は自己の居住を目的とする個人で、都心に通勤する一次取得者層が主である。中心となる価格帯は、対象標準地の規模で3，500∼4，500万円、総額との関連で規模の大きい物件は市場滞留期間が長くなる傾向にある。
一般的要因個人消費はこのところ足踏みが見られるものの、雇用情勢は改善され、設備投資・住宅建設は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6420658
北緯 140度0573103

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)海浜幕張駅(地価相場 160,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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