千葉県千葉市美浜区ひび野２丁目４番(海浜幕張駅・幕張駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


435,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区ひび野２丁目４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を435,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区ひび野２丁目４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区ひび野２丁目４番
住居表示 
価格435,000円/㎡
交通施設、距離海浜幕張、駅前広場接面
地積7,774㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗ビル等を中心とする駅前商業地域
前面道路の状況北東駅前広場市道
その他の接面道路四方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三原良作氏による調査レポート

不動産鑑定士三原良作
価格435,000円/㎡
個別的要因現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。
地域要因海浜幕張駅前の商業地で、賃料水準の特段の上昇は見られないが、投資用不動産の積極的な売買が見られる状況にあり、地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測海浜幕張駅南口の大型店舗ビルを中心とする駅前商業地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると予測する。地価は、投資物件への需要増から取引利回りの低下が継続し、上昇基調を予測する。
市場の特性同一需給圏は、狭義的にはJR京葉線・総武線沿線の主要駅周辺の商業地域であるが、広義的にはその商圏から他県にも及ぶ圏域を有する。需要の中心は国内外の大手・中堅の法人事業者である。近年、イオンモール等の影響により駅乗降客数は増加基調にあり、隣接する三井アウトレットパークも近年拡張オープンし、周辺ホテルの稼働率も良好なことなど市場環境は改善傾向にある。市場の中心価格帯は規模や流入資本等によりバラツキがあり明示することが難しい。
一般的要因景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。今後も雇用・所得環境の改善傾向のなかで、緩やかな回復が期待される。

秋葉節久氏による調査レポート

不動産鑑定士秋葉節久
価格435,000円/㎡
個別的要因対象標準地は四方路であるが、その他は地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因海浜幕張駅前の商業地域であり、景気の回復傾向及び商業施設の集積効果等もあり、商況は堅調に推移しており、地価は、昨年同様、上昇傾向にある。
地域要因の将来予測海浜幕張駅前の大型店舗ビルを中心とする商業地域で、当面は現状の利用状況が維持されると予測する。地価水準は、景気回復傾向及び商業施設の集積効果等から、引き続き上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として千葉市、習志野市、船橋市、市川市、浦安市内の駅前又は駅周辺の商業地域であるが、場所的知名度から、他県にも及ぶと思料される。主な需要者は、駅前商業地としての優位性を重視する店舗運営会社及び投資用不動産運営会社等が中心である。イオンモール開業等により駅乗降客数は増加しており、市場環境は改善している。不動産取引が少なく、また、個別的要因により、価格水準には幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因千葉市美浜区の商業地の地価水準は、国内景気の回復傾向及び商業施設の集積効果等により、昨年の横這い傾向から、総じて上昇傾向に転じている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6477647
北緯 140度0403975

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

海浜幕張駅(地価相場 160,000円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)幕張本郷駅(地価相場 151,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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