千葉県千葉市花見川区朝日ケ丘４丁目３２０６番７(新検見川駅・検見川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


180,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市花見川区朝日ケ丘４丁目３２０６番７(千葉県千葉市花見川区朝日ケ丘４−１３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を180,000円/㎡としました。

千葉県千葉市花見川区朝日ケ丘４丁目３２０６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市花見川区朝日ケ丘４丁目３２０６番７
住居表示朝日ケ丘４−１３−６
価格180,000円/㎡
交通施設、距離新検見川、770m
地積238㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富井康司氏による調査レポート

不動産鑑定士富井康司
価格180,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域で、格別な地域変動要因もなく、今しばらくは現況を維持して行くものと予測する。駅へ徒歩圏で、地域選好性も比較的高い地域のため地価上昇率は衰えながらも当面強含みで推移して行くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線沿線で駅から徒歩圏の千葉市及びその隣接市を含む住宅地域一円。需要者は千葉市又は隣接市の居住者で、千葉市域及び東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、中古住宅のほか未利用地や駐車場の再造成による。画地は細分化傾向にあるため中心価格帯は、土地が総額2．5∼4．5千万円と幅があり、戸建分譲で3．5千万円前後。
一般的要因景気は緩やかな改善傾向にあるものの世界情勢は変動傾向にあって，その影響下で先行きは予断を許さない状況にある。

幸村英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士幸村英樹
価格180,000円/㎡
個別的要因建築造成予定等、対象地の周囲に格別な変化はなく、また、需要者の選好に影響を及ぼす、対象地自体の想定しうる個別的要因の変化は認められない。
地域要因新検見川駅を最寄り駅とする区画整然とした住宅地であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測住環境の比較的良好な地域性に変化は見られず、当面は現状を維持していくものと予測される。今後地価は、一般的要因の動向、周辺地域の取引から判断し、横這い∼やや上昇の範囲で推移していくものと予想する。
市場の特性同一需給圏は、千葉市及び隣接市を含めた住宅地域一円と判定し、需要者の属性は、主に市内に在住している東京方面へ通勤するサラリーマン層が中心である。近隣地域及び周辺地域では、規模がやや大きい画地については、細分化して新築分譲住宅として販売されることも多く、需要は底堅い。新築住宅で総額3，500万円台、細分化されなければ土地のみで4，000万円前後である。駅から徒歩圏の住宅地で根強い人気があり、地価は微上昇の傾向にある。
一般的要因景気は不透明感を強めており、所得格差等が不動産の選別に強く作用し、地域間の地価動向に格差がより生じるものと予測する。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生草地帯植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度65730010000001
北緯 140度0768581

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)幕張駅(地価相場 166,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)検見川浜駅(地価相場 175,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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